风，起于青萍之末。深圳的城市发展早已由依赖增量土地向存量土地二次开发转变，而如今一个细节显示其存量土地供应或也面临收紧。

3月9日，深圳公布了2015年城市更新单元计划第一批计划，包括福田、罗湖、南山、宝安、龙岗和龙华新区共计10个项目获批通过，总拟拆除重建用地面积59.78万平方米。其中，作为去年诞生地王的明星区域，龙华新区包揽4个项目独占鳌头。

值得注意的一个细节是，龙华新区获得的城市更新单元里，有3个是属于居住、商业用途，这也是今年第一批更新计划仅有的商住项目。而2014年同期的第一批城市更新单元里，深圳获批的18个项目有14个属于商住项目，其中不乏白石洲这种占地45.95万平方米的巨无霸项目。

对于商住城市更新项目的收紧，分析人士对观点地产新媒体表示，自去年下半年以来，深圳对旧工业区更改土地用途为房地产开发用途(即“工改商”)已明显越来越严格，这是商住项目减少的重要原因之一。

至于另一个原因，分析人士则认为，佳兆业房源被锁事件发生后，深圳已明显放缓了城市更新项目的推动速度，在立项、审批等环节上趋于严格。目前地产圈不可避免响起一种声音：凡是涉及到拆迁的项目，以后都更难实现。

城市更新审批收紧

2015年深圳城市更新单元计划第一批计划的名单显示，此次获批的3个商住用途项目均位于龙华新区，分别为梅林关城市更新单元、龙胜建设路工业区更新单元、观城横坑河西片区城市更新单元，拟拆除重建用地面积26.35万平方米。

其中，体量最大的是梅林关城市更新单元，拟拆除重建用地面积13.13万平方米。该项目的开发主体深国际联合置地有限公司是由深圳国际、深圳高速公路股份有限公司共同出资成立，深圳国际站51%股份。

根据深圳国际去年发布的公告，梅林关城市更新单元的地价款合计35.67亿元，总建筑面积约48.6万平方米。经计入地价款、土地契税及其他预计的相关费用，按可出售面积约47万平方米计算，预期楼面地价约为1.1万元/平方米左右。

深圳市场人士林晓华对观点地产新媒体表示，龙华新区的中海锦城等住宅售价已破3万元，按此计算，梅林关城市更新项目可拥有不错的利润空间。

“不过，由于涉及到相应的税费问题，梅林关城市更新项目并不是说会卖得特别高。”林晓华指出，此前龙华新区的特发和平里也碰到同样的问题，对外宣称定价2.8万元/平方米，实际售价却降了两千多。

除了上述商住地，此次公布的城市更新单元计划第一批计划项目其余7个项目均将改造成新型产业等功能，涉及福田区长城开发彩田工业园、罗湖区深业泰富地块、南山区虹海研发大楼、宝安区中粮69区工业园、宝安区茭塘工业区、龙岗区上李朗工业区、豪杰工业园等城市更新单元，开发主体涉及中粮地产、深圳福航投资等。

林晓华认为，从更新方向看，2015年首批城市更新项目转向以产业转型为主，商住地块占的比例大大减少。同时，获批的商住项目中，包括梅林关城市更新项目等都是此前一两年早已开始进行的，所以获批并不难。

“这次获批的都是相对不复杂的商住项目，不存在有大争议的地方。”但林晓华指出，涉及到规划用途、容积率变更等问题的城市更新项目，以后获批的机会会逐渐减少，“至少不会像以前那么多”。