佳兆业事件风波影响

事实上，作为深圳开发商获取项目的重要途径，城市更新在深圳房地产的发展过程中扮演着不可或缺的角色。

观点地产新媒体翻查资料显示，自2009年起，深圳先后颁布了《深圳市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套法规，目的正是为了盘活优先土地资源，规范城市更新活动。

至2011年，深圳土地利用模式出现拐点，存量用地供应超过新增土地供应。2012年存量用地供应规模达到高峰，占供地总量近75%；2013年及2014年占供地总量的比例均在60%以上，城市更新是未来10年土地供应的重要来源。

以2014年为例，深圳共审批城市更新项目52个，其中商住项目共计25个，远超招拍挂纯商住用地(仅1个)的数量；其次是工业地块，为18宗。商住地块仍是深圳开发商最乐意申报的城市更新项目类型。

与此相对应的是城市更新项目投资额的跨越式增长。2010年，深圳在这方面的投资额为84亿元，2011年为142亿元，至2014年已超过350亿元。

不过，2015年获批的商住用途城市更新项目的大幅缩水，被市场普遍解读为是深圳释放的城市更新项目收紧的信号。

第一太平戴维斯投资部董事吴睿向观点地产新媒体表示，深圳城市更新项目收紧的一大原因便是由于政府对“工改商”用地的管控越来越严格。由于此前有不少旧厂房项目更换用途为商住项目，一定程度上激增了商住项目的增加，如今这种做法却难以实现。

据了解，深圳政府推出的城市更新条例中，明确允许符合要求的旧工业区，按照规定流程可直接申请土地变更，且无需经过政府招拍挂。这项特殊政策让旧工业区有机会在补缴土地款后拆除重建，包括房地产开发用途，因而旧工业厂房市场价值一夜间大幅度提升。

“现在深圳城市更新的现状是，列入规划审批的项目多达431项，但目前在建项目仅100个左右，实际开工率比较低。”吴睿认为，政府本身就希望现有的项目进入实质性操作，因而“工改商”项目审批会越来越严格，新获批的多是“工改工”项目。

吴睿续指，即便是“工改工”的产业项目，很多也面临严格的政策管控，包括税收安排、配套设施使用条件，都会限制这类城市更新的利润空间。

除了上述原因外，部分不愿具名的市场人士对观点地产新媒体表示，在去年12月佳兆业事件爆发后，在涉及城市更新项目的规划变更、容积率更改等敏感环节时，主管部门对于审批已是慎之又慎，耗费时间或许会进一步延长。

“不少圈子里的人都提过，佳兆业事件让开发商都产生了一种观望的情绪。”上述人士指，虽然深圳在城市更新方面给予了开发商一定减免政策，之前的细则还包括了对审批工作时间的明确规定，但目前大家都不愿意再投入到太复杂的城市更新项目里了。

作为源头的土地供应减少，不可避免地导致下游购房市场的连锁反应。市场人士表示，在此情况下，深圳购房者转向二手房市场解决自身需求，从而催升了二手房的价格。“这样的结果是，深圳的一手房、二手房价格会越来越贵。”

 来源：观点地产网