海外可投项目更优质

在彭庆邦看来，机构投资者走出国门的另一个原因，在于国内缺乏能够与保险资金相匹配的可投产品。这种可投产品需要满足收益稳定、风险低、法律关系完整、信用评级好等特征。

“在北京、上海一线城市，要找一个5%、6%净年度回报率的写字楼是很困难的。但是在英国，此类机会就相对多了。”彭庆邦说。

世邦魏理仕在今年1月发布的一份报告显示，国内大多数一线城市写字楼市场面临的主要挑战是投资回报率偏低，北京、上海、广州、深圳四个一线城市写字楼市场的净回报率目前只在4%至5%之间。

但在英国则不一样。彭庆邦介绍说，在伦敦市中心的优质地段，保险企业可以买到一个具有永久业权的写字楼，并且此类写字楼可能是整栋长期租给一或两个大型银行、投行或者是律师事务所等大型企业机构的租户。这些租户的信用等级都在AA甚至AA+，而租约一般是10年、15年甚至20年，中间每隔数年租金还可调涨。大多数情况下，此类写字楼的保险和日常维护多由租户负责，业主不需要提供太多物业管理。对业主而言，购买写字楼，相当于购买了一个债券，并且这个债券还有具有永久业权的房产做抵押，可以说是非常适合保险资金投资的产品。这种投资机会在中国目前非常少：单是一个租户租一栋楼并且有很长的租约这点就较罕见。

以今年1月基汇资本代表中国平安收购的TowerPlace为例：TowerPlace位于伦敦最负盛名的EC3保险业区域中心，地段优越。大楼大部分租给达信保险(Marsh&McLennan)作为其英国总部所在地，出租率99.3%。这对中国平安来说，无疑是一笔低风险、收益又很稳健的投资。

怎样选楼？彭庆邦总结了四点：核心是地段；最好是永久业权；楼的建筑时间最好偏新一点；最好是单一租户，如果不是单一租户，尽量是优质的、稳定性比较高的租户，因为租户体现日后的付租能力。

除了英国，澳大利亚也是很好的投资市场。彭庆邦说，澳大利亚房地产的回报率比英国高一点，但是澳元的汇率很不稳定，需要通过一些手段对冲汇率风险，包括汇率对冲及以当地货币贷款来完成交易。

“你在澳大利亚投资，你就借澳元。因为你收的租金是澳元，这样澳元汇率波动的风险就能冲掉。你借的澳元越多，你就越能对冲掉它的风险。”彭庆邦说。融资也能够提高项目的回报率。“如果进行了贷款，并且投资期限内市场有增值，租金也升值，此类型投资配合较理想的杠杆贷款，在长期持有的前提下，最终将有机会达到近10%的年回报率。”