政策博弈

就在售楼处春节普遍门可罗雀之际，关于第三轮救市的说法也悄然兴起。所谓第三轮救市，是在以放松限购和930新政放松限贷为代表的前两轮救市之后，将救市重点集中在税费补贴等领域，进入2015年以来先后有绍兴市、厦门市和四川省等省市出台了类似鼓励购房的政策。央行和住建部等相关部委也在春节前先后发声，支持楼市稳定健康发展。

2月4日央行的降准，也被认为有利于楼市资金面的向好。业内人士分析表示，对于房企而言，随着资金面的整体改善，房地产行业资金紧张局面或将得以缓解，开发贷款以及按揭贷款将有望宽松。对于购房者而言，继去年11月降息之后，此次降准从心理层面将进一步对购房者预期带来影响，增强购房者的入市信心。

虽然一些地方政府对房地产市场的积极救市态度，被认为是楼市利好。不过第三轮救市说法本身，就说明前两轮救市政策并没有扭转楼市转冷的大势。1、2月份，本来就是房地产市场的传统淡季，在这期间楼市的暂停，并不能说明太多问题。若3、4月份房地产市场呈现企稳态势，则新一轮救市并没有急于推出的必要。若3、4月份楼市量价继续下行，则地方政府救市的积极性会高涨。在去行政、重市场的房地产调控思路下，“大放水”的可能性微乎其微。

在房地产政策层面，近期另一个重要消息就是今年3月1日，《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)正式实施。全面启用统一的不动产登记簿证，需要进行登记的不动产，包括土地、房屋、森林、海域等九大类，原先分散在住建部、农业部、林业局、海洋局等部门的各类不动产权属登记将合并。不动产登记的主要功能是梳理信息，不过对于房地产市场的影响却引起普遍关注。主要原因在于其有利于实现全国房产信息的联网和信息共享，这是房地产税征收的重要前提之一，是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件。

不动产登记本身和房价涨跌无必然联系，不过在市场冷清，各地出现政策放松预期的时间节点上，不动产登记作为房地产税前提的信号，将在一定程度上影响市场走势。

新常态

从2014年起，房地产市场进入调整期。结束了以前供不应求、价格单边上涨的格局，进入供需相对平衡，甚至局部开始出现供过于求的局面。“以前的市场调整主要是因为政策变动而引起，并不是市场自发性的调整。”张大伟表示，必须理性地正视中国房地产市场正在面临着的增长瓶颈，供求关系、信贷环境以及市政规划等基本市场化因素，将成为影响未来市场走势的主导因素，平稳增长、区域分化，将成为未来发展的新常态。

在新常态下，房企大都持谨慎态度，这在目前已经公布2015年销售目标的房企中体现较为明显。人口红利拐点显现，城镇化速度减缓和整体经济发展速度减慢，使房地产过去“黄金十年”的大环境因素急剧改变，房地产超级大繁荣时代已经完结。随着劳动力人口趋于下降，且人均住房面积已经达到33平方米，房地产的需求高峰已经过去，进入白银时代已经成为行业内外的共识。

不过从整体经济新常态的角度看，一旦房地产行业长期低迷，中国经济下行的压力将更大。在出口受阻，消费的提升需要一个漫长过程的环境下，想要稳住2015年的经济增长，无疑只能靠投资，而房地产投资又在固定资产投资中有着举足轻重的地位，且依然是拉动中国经济增长最重要的一环。这些因素决定了“稳增长”的框架下将倒逼国家扩大投资以及提供更为宽松的货币环境，今后降息、降准有望再现市场，资金面会更加宽松。这对于对资金面极为敏感的房地产行业将带来明显转机。

虽然有转机，但想要重现2009年、2013年那样的根本性大逆转基本不可能。在2015年上半年的相当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋律，房价也有进一步下探的可能。上海房地产研究院最新报告显示，35城连续第五年呈现供大于求的态势。截至2014年12月底，上海房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米，和11月份基本持平，同比增长15.4%。

在去库存背景下，今年上半年行业开发投资、新开工等指标在惯性影响下，仍将延续回落格局，各项房地产指标都将低位运行。买房人的信心回升也需要一个过程，而且随着过去十多年的高速发展，买房人的心态也已更加成熟，未来首次置业在购房需求中的比例将不断下滑，改善型置业的比例将不断增加，这类需求对所购房屋的要求更加细化，能够接受的从看房到买房的时间弹性更大，对市场波动的接受程度也更高。

长期来看，我国房地产市场将逐步告别过去住房商品化初期的高速发展阶段，且随着购房适龄人口峰值的即将回落以及劳动力人口总量回落，市场出现趋势性变化不可避免。

（来源：新金融观察报）