二、去库存是主题，分化明显

在房地产市场调整中，21世纪宏观研究院认为，房企需要做好打一场“去库存持久战”的准备。21世纪宏观研究院另据库存、需求等指标测算一二线重点城市的供需关系发现，不同城市的楼市的分化特征也将逐步凸显。

随着新增人口速度放缓、住宅存量规模不断扩大，房地产市场住房需求将以刚需为主，逐步实现“刚需”-“刚需+改善”-“改善”的过渡。

国务院总理李克强1月21日在瑞士达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话上也抛出“楼市刚需长期论”。李克强称，2014年中国城镇人口增加了1800万人，城镇化率提高了1.04个百分点，现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的，至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。

分城市来看，当前一线城市库存相对合理，潜在需求旺盛，库存去化压力不大；二、三、四线城市库存压力分化，部分城市存在供应过剩甚至市场系统性风险。

从库存量来看，2014年12月，北上广深四个一线城市商品住宅可售面积为3897万平米，达近5年最高水平。分城市来看，除北京外，其余三个城市库存量均创5年新高，上海可售面积（不含保障房）突破1300万平方米，广州库存量接近1000万平方米。

从销供比来看，2014年四个一线城市月均成交量为246万平方米，同比下降16%，而供应量同比大幅增长28%，至331万平方米。销供比由2013年的1.2大幅下降至2014年的0.8，也是近5年最低水平。2014年四个城市销供比均低于1，短期内表现为供大于求。具体来看，北京销供比由2013年2.2大幅下滑至0.7，上海由1.3降至0.8，广州由1.1降至0.9，深圳由0.9降至0.7。

从需求端来看，一线城市未来需求旺盛，高校学生基数大、常住人口持续涌入等确保了住房刚需。同时，一线城市人均居住面积低于全国平均水平，未来改善性需求旺盛。在此背景下，21世纪宏观研究院认为，在新型城镇化要求严卡特大城市人口规模的背景下，四大一线城市2015年仍将坚守限购，但不排除限购存在局部调整的可能性。

与一线城市形成对比的是，二、三、四线城市库存压力分化，部分城市存在供应过剩等系统性风险。

截至2014年底，合肥、南昌、南京等城市出清周期在10个月及以下，去化速度较快。厦门、杭州、海口等城市出清周期在15个月以下，这些城市短期库存去化压力不大。

与此同时，呼和浩特、大连、天津、北海、青岛等城市出清周期超过20个月，短期库存去化压力较大。

更有一些三四线城市，经济欠发达或者以资源矿产为主要经济来源的城市，人口吸附能力不强，市场需求增长缓慢，早期的过度开发都导致其房地产市场面临较大风险。