操作难题

由政府统购商品房，便自然存在一个资金来源及操作的问题。

首先是棚改的资金。根据部署，2015年全国保障房建设任务为700万套，棚户区改造规模不低于470万套。

世联行有关人士测算，根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%);而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，今年将有近2000 亿元的资金用于回购商品房，形成近100 多万套商品房的需求。

其次财政拨款。财政部部长楼继伟在2014年12月底的全国财政工作会议上说，政府出钱，保障住房，但不再只是支持新建住宅，而是要“盘活存量房”。

此外，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，可大力推进棚户区改造的货币化安置，组织居民自主购买，或者由政府购买安置住房进行安置;与此同时推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段。

在北京的棚改工作中，国家开发银行北京分行与市住建委等部门合作，探索政府回购模式、市场化运作、发行私募债以及REITs募集等融资模式。

在具体的实施层面上，杨红旭指出，收购商品房用于保障房、将商品房转化为安置房，具体运作情况比较复杂，各地存在显著差异。即便未来住建部出台指导意见，各地的操作流程还有一个落实和细化的过程。

比如，政府拿着财政拔款，只能收购什么样的商品房?被选中作为安置房的商品房项目，如何享受税费减免?正在建设中的商品房项目，哪些项目有资格半路搭车享受国开行支持?如何防范政府官员在挑选商品房项目过程中的权力寻租?等等问题待解。

“虽然操作细节仍会遇到诸多问题，但至少作为缓解三四线库存压力的短期之策，促进这些地区房地产市场的平稳健康发展，具有重要意义。”杨红旭认为。

但也有业内人士指出，政策虽好，但对于巨大的三四线城市库存的消化来说，作用可能并不大。以60平米一套计算，回购100万套也就只有6000万平方米，占6亿平方米库存的10%。而去年中国新建商品房销售面积是12亿平方米。

杨红旭指出，政府统购商品房这一做法不宜作为长期之策，否则又有可能重回福利分房的时代。我国住宅供应体系、住房保障制度的完善，应有独立的发展逻辑与制度框架。

（21世纪经济报道）