配套房地产开发成为主要回收投资手段，但前期投资不容忽视

当前市场上大量案例已经证明，纯粹旅游项目开发仅凭门票和相关景区内商业消费收入，极难短期收回投资，甚至要想持续维持当期的收支平衡都是难事。因此，要想收回动辄数亿的景区前期投资，在当前市场环境下，很难寻找到能产生数以亿计盈利的生意模式。这种情况下，房地产开发正成为旅游项目高度依赖的产品模式。因此，按这种商业模式计算，如若需要收回5~10亿的前期旅游投资，必须获得相应的房产投资利润。假设按照30%的毛利率计算，相应在前期的开发成本也需达到70%。因此，在获得补偿旅游的高额利润之前，前期配套的房地产投资额也将达到10~20亿元。

需要提醒的是，这种商业模式的成功前提是旅游景区的成功打造。如若前期旅游主题项目未获成功，那后期的房产投资将如狗尾续貂，价值骤减并极可能烂尾。这种结果的本质即是郊区房产在无人气、缺少配套资源情况下，房产就失去了基本居住价值，被市场遗弃。

通过对以上旅游地产三个基本成功要素的分析，我们可以发现，完成每一项基本要素的投资都需跨越一个最低的门槛。因此可以得出下总结：第一，即使考虑资本的滚动开发和分期建设，一个综合性的旅游项目基本投资门槛在5~10亿元，这个投资额匡算的前提是高吸引力的主题营造和成规模的配套景观打造，并且两者要同时大规模投入才能起到引爆市场的效果。因为旅游行业规律告诉我们，如若不能在第一期引爆市场，这个项目将会死掉。在这个行业里，并没有第三条道路选择。第二，除却足额的资本投资外，高水平的技术团队支撑绝对重要。对创意、设计、媒体、运营管控、科技甚至线上互动能力的打造，是这个技术团队需要配置的最基本力量。

旅游地产并非简单的在地产之上附加旅游功能，随着购房者在房地产投资方面更加谨慎，旅游地产的投资属性逐渐减弱，旅游服务的营利性对旅游地产项目更有决定性的作用。提高旅游地产的投资回报，需要从开发商与购房者两个角度考虑，使二者共赢，项目才具有可持续性。这就要求旅游产品与居住物业必须贴近消费者，提高物业附加价值，同时加强旅游项目经营，加强旅游吸引物的持续创新。总体来说，旅游地产开发不是一锤子买卖，必须做好未来10年、20年持续经营、创新的打算。