多重融资工具“挤兑”信托

　　CRIC研究中心的研究报告认为，在融资类型上，房企的融资方式在逐渐改变。由于2014年房企增发配股及中期票据放开，原先房企较为集中的信托融资金额大幅下滑。2014年前11个月，CRIC监测的108家房企信托融资占比仅为3%，同比下滑3个百分点；相反，票据、债券类融资工具的占比2014年增长迅速，上升9个百分点至50%。

　　CRIC研究中心分析师沈晓玲表示，海外市场融资及中期票据的开闸对2014年前11月房企融资影响较大，加上票据类融资期限长、融资成本低的优势，房企集中通过这一模式进行贷款。银行贷款方面，2014年前11月房企的融资总额达到1847亿元，占总融资额的32%，虽然占比较2013年前11月小幅下滑，但依然是房企融资的主要方式。

　　引发房企融资结构变动的一个更重要因素是央行降息。在宏观经济持续疲软的情况下，央行决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

　　有观点指出，2015年龙头房企获得大笔融资后，资金压力获得缓解，债务分布更为均匀，企业的资金结构健康，而中小房企受制于企业规模，获得融资的难度依然较大，未来企业的发展将进一步受限。随着土地投资规模及成本不断攀升，房企分化将更严重，融资难易度也将进一步分化。

　　CRIC研究中心分析师陈开朝在接受记者采访时表示，2014年4月A股房企再融资，9月末监管层允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，国内融资环境大为改善，房企对信托的需求大幅下降，但中小房企估计仍然很需要。

　　创新融资模式改变依赖“输血”

　　陈开朝分析称，截至2014年三季度，房地产信托规模为1.27万亿元，在房企融资中占比不大，对行业影响不大，但对中小房企的影响会不小。尤其是集合信托，由于投资人大多是“散户”，抗风险能力差，如果有房企违约，很有可能导致机构和个人发生连锁的债务违约事件，危害甚大。

　　虽然房地产行业对资金的巨大需求、银行信贷限制及行业高速增长带来的高利润支撑了过去房地产信托的高收益率，但国金证券预计，中长期房地产信托收益率或将有所回落，理由包括，降息及可能的进一步货币宽松有望带动市场整体利率缓慢下行；密集救市及降息将助房地产行业筑底回暖，开发商资金链和信用状况有望出现好转，房地产信托信用风险溢价有望下行；中长期来看，随着住房供应不足局面的逆转及人口拐点的来临，房地产难以再现过去几年的爆发式增长，房企利润率水平将下行、超额收益收窄，对高融资成本的承受度也将降低。

　　严跃进表示，近期部分房企出现运营风波，也给房企2015年的经营带来更多启发，房企要加快创新融资模式，也要改变依赖单纯的“输血”模式。对于房企来说，要从整个楼市周期的变动中审视其经营业务，同时应该有细水长流的企业文化，即在资金盈余的时候，注重资金的投资，在市场疲软信号释放的时候，勒紧裤腰带，这样才不会在融资层面过于被动。