或启资产转售潮

深圳一名地产基金人士对21世纪经济报道记者表示，对资产管理机构而言，佳兆业事件构成一次“大练兵”;随着地产周期走弱以及反腐深入，类似事件可能还会爆发。“上市房企的(业务定价)谈判能力很强，有些资管机构事前没有守住风控底线，遇到这种突发事件就无法应付。”他说。

根据Wind数据，与佳兆业关联的存续信托共有9款，另有平安信托25.1亿元的“翔园17号集合资金信托计划”未在数据库出现。这其中，平安信托、华润信托的涉事金额较大，分别为28.4亿、20亿，两公司均已向深圳中院申请资产保全。

从公开资料看，多款信托采用“明股实债”的传统模式，即资金持有项目子公司的股权(往往还同时做一笔股东借款，因利息支出可避税)，未来通过融资方溢价回购实现退出。一般情况下，资金方都会绝对控股项目子公司，但值得注意的是，在佳兆业关联信托产品中，资金方均没有获得子公司的控股权。

譬如，华润信托的“鼎新131号”产品，优先级资金对佳兆业集团旗下项目公司增资，增资后持有项目公司49%的股权，资金用于佳兆业苏州市高新区塔园路项目的开发建设;外贸信托的“富荣25号”以0.49亿元为注册资本、8.51亿元为资本公积，持有项目子公司“湖南达业”49%的股权。

前述地产基金人士表示，这是因为佳兆业作为上市房企，需要将子公司并表处理，“49%的控股权，风控效力一定弱于51%，业内控股比例普遍在90%甚至100%。但因为上市公司实力强、讲信誉，(即便不控股)资金方也愿接受。”

平安信托一名经理则表示，49%控股比例本身没有太大问题，关键是剩余51%有无质押给资金方，以及项目是否有土地、在建工程抵押。而佳兆业涉事项目大都有补充抵质押手段，目前尚无明显要出事的产品。

“抵质押仅仅是防御性措施，尤其产品很快要兑付的，不可能等到资产处置完。业内通行方法第一步就是跟融资方协商，将项目整体转卖。这对佳兆业会造成损失，但其选择余地不大。”他预计，未来金融机构会开始转售资产。

根据此前的产品募集说明，平安信托“翔园17号”将于今年1月22日到期，中融信托的“佳兆业长沙梅溪湖股权投资集合信托计划”将于今年3月兑付优先级资金。

（21世纪经济报道）