最新事态

从深圳中院的公示信息看，截至1月12日，针对佳兆业的申请数量已达25起，中信银行很可能是首家起诉的内地银行;随后中行、华润信托、交行等跟进，加上爱建信托，共有16家债权金融机构公开通过司法机关采取资产保全行动。

几家银行对佳兆业发起的“诉前资产保全”，引来债权机构群起跟进。1月12日晚间，爱建股份发布《关于上海爱建信托有限责任公司诉讼公告》，披露爱建信托曾于2014年3月发行“爱建—佳兆业杭州项目投资集合资金信托计划”，鉴于融资方佳兆业集团面临重大不利情形，爱建信托已向上海市第一中级人民法院提起民事诉讼，要求冻结资产并提前还款。

此前，已有至少10家银行、4家信托公司以及一家基金子公司向深圳中院申请资产保全，涉及的资产查封请求区域涉及大连、苏州、珠海、惠州等地。从时间看，法院受理日期集中在1月6日至9日。

有涉事信托公司人士表示，资产保全仅是被动防御，更便捷的方案是项目整体转让。他认为，处于困境的佳兆业，可能接受“断臂求生”。

上海中院裁定冻结6.51亿存款

自2014年11月下旬佳兆业的深圳房源被政府“锁定”、董事会主席郭成英意外辞职，金融机构追债的“多米诺骨牌”就迅速推演。

爱建信托是最新倒下的一块。根据爱建股份公告，该公司累计发行了6.99亿元的信托计划为佳兆业杭州项目提供融资，信托计划于去年3月14日成立，为期两年。资金分两部分，其中4800万元向项目子公司杭溪隆业房地产(杭州)有限公司(下称“杭溪隆业”)增资，持有其49%股权，剩余6.51亿元向其提供股东借款。

爱建信托认为，如今佳兆业集团“面临重大不利情形”，已构成杭溪隆业在《股东借款合同》项下的重大违约，爱建信托向上海中院提起诉讼请求：判令杭溪隆业支付本金65，115万元及利息、违约金;判令《抵押合同》项下的国有土地使用权优先清偿被告未按约支付的款项;判令杭溪隆业承担诉讼费、保全费、律师费及其他相关费用。

目前，上海中院已裁定查封、冻结杭溪隆业银行存款65，115万元或其他等值财产，并于本月9日查封抵押土地的使用权及在建工程。

公告称，爱建信托将通过法律途径，采取主动管理措施。该案定于今年3月11日开庭审理。

从深圳市中级人民法院的公示信息看，针对佳兆业的申请数量已达25起，中信银行很可能是首家起诉的内地银行;随后中国银行、华润信托、交通银行等迅速跟进，加上爱建信托，共有16家债权金融机构公开通过司法机关采取资产保全行动。

佳兆业债务总量迄今未明。根据其2014年中期业绩报告，公司借款总额共297亿元，其中银行贷款76.26亿元。但一般来说，房地产公司的部分融资是以项目子公司股权形式进入，本质是表外负债，佳兆业涉诉总量可能超过报表数字。

或启资产转售潮

深圳一名地产基金人士对21世纪经济报道记者表示，对资产管理机构而言，佳兆业事件构成一次“大练兵”;随着地产周期走弱以及反腐深入，类似事件可能还会爆发。“上市房企的(业务定价)谈判能力很强，有些资管机构事前没有守住风控底线，遇到这种突发事件就无法应付。”他说。

根据Wind数据，与佳兆业关联的存续信托共有9款，另有平安信托25.1亿元的“翔园17号集合资金信托计划”未在数据库出现。这其中，平安信托、华润信托的涉事金额较大，分别为28.4亿、20亿，两公司均已向深圳中院申请资产保全。

从公开资料看，多款信托采用“明股实债”的传统模式，即资金持有项目子公司的股权(往往还同时做一笔股东借款，因利息支出可避税)，未来通过融资方溢价回购实现退出。一般情况下，资金方都会绝对控股项目子公司，但值得注意的是，在佳兆业关联信托产品中，资金方均没有获得子公司的控股权。

譬如，华润信托的“鼎新131号”产品，优先级资金对佳兆业集团旗下项目公司增资，增资后持有项目公司49%的股权，资金用于佳兆业苏州市高新区塔园路项目的开发建设;外贸信托的“富荣25号”以0.49亿元为注册资本、8.51亿元为资本公积，持有项目子公司“湖南达业”49%的股权。

前述地产基金人士表示，这是因为佳兆业作为上市房企，需要将子公司并表处理，“49%的控股权，风控效力一定弱于51%，业内控股比例普遍在90%甚至100%。但因为上市公司实力强、讲信誉，(即便不控股)资金方也愿接受。”

平安信托一名经理则表示，49%控股比例本身没有太大问题，关键是剩余51%有无质押给资金方，以及项目是否有土地、在建工程抵押。而佳兆业涉事项目大都有补充抵质押手段，目前尚无明显要出事的产品。

“抵质押仅仅是防御性措施，尤其产品很快要兑付的，不可能等到资产处置完。业内通行方法第一步就是跟融资方协商，将项目整体转卖。这对佳兆业会造成损失，但其选择余地不大。”他预计，未来金融机构会开始转售资产。

根据此前的产品募集说明，平安信托“翔园17号”将于今年1月22日到期，中融信托的“佳兆业长沙梅溪湖股权投资集合信托计划”将于今年3月兑付优先级资金。

（21世纪经济报道）