在诸多分析机构对2015年楼市的预测中,成交量这一指标仍然处于下滑趋势。包括任志强在内的业内人士普遍认为,新建商品房销售面积今后都很难超过2013年13亿平方米的峰值。
全国房地产经理人联盟副主席余英认为,2015年全年主题还将是去库存,调控后遗症将会显露;一些“地王”项目难以实现利润,多地可能会出现土地流拍现象;部分商业地产亏本大甩卖,二手房成交量将继续萎缩。
中国房地产市场在高歌猛进了5年之后露出了疲态。
21世纪经济报道记者综合多家机构数据估算,2014年,中国新建商品房销售面积将同比2013年下滑约7个百分点至12亿平方米左右,这是自2009年之后5年来的首次下滑。
在各种救市政策的利好下,去年年末的楼市有了一丝暖意。“楼市的春天是否已经回归?”“2015年的房价是否反弹?”关于楼市乐观的言论日益增多。1月7日,北京86亿总价新地王的出现,更加剧了乐观的氛围。
但成交量这一指标,在诸多分析机构2015年的预测中,仍然是下滑的趋势。包括任志强在内的业内人士普遍认为,新建商品房销售面积今后都很难超过2013年13亿平方米的峰值。
与成交量下滑的趋势一致,经过2014年至今连续8个月的环比下跌后,2015年房价预计也将走出L型的曲线,正如soho中国董事长潘石屹所言,房价在L的这条尾巴上将会持续很长时间。
机构人士也认为,一线城市的回暖并不能代表全部,2015年房地产行业基本面仍未改变,库存高企、以价换量的模式还将继续。
基本面:供过于求
2014年的最后一个月,信贷松绑和降息的效应明显显现。中原地产研究中心统计数据显示,12月份54个城市合计住宅签约套数达到了31.8万套,创造了2014年全年的单月最高纪录,其中一线城市达到了5.366万套,环比上涨幅度高达38%。
尽管如此,2014年全年楼市整体销售情况并不乐观。
据国家统计局数据,2014年1-11月新建商品房销售面积101717万平方米,同比下降8.2%;据多家机构预测,全年新建商品房面积为12亿平方米,这并未超过2013年13亿平方米的销售面积。
历史地看,过去二十年中国新建商品房销售面积仅在2008年出现过下降,此后在2009年同比大涨42.1%,并于之后的几年一直保持上行,2013年增幅为17.3%。
2015年将会如何?东兴证券预测,2015 年商品房的销售面积将同比下降3%;全年销售金额同比下降3%。
同策咨询研究部总监张宏伟指出,楼市在2014年底出现翘尾现象,但这并不意味着翘尾行情在今年能够延续。
制约成交量上涨的因素是,房企在2015年仍然面临较大的去库存压力,房地产行业供过于求的基本面并没有实质性改变,这将会进一步影响房地产企业的资金面。
据国家统计局数据,截止2014年11月末,全国商品房待售面积近6亿平方米,而施工面积超过70亿平方米,巨大的库存导致很多城市去化周期超过1年,甚至需3年、5年。
万科总裁郁亮指出,规模增长带来的存货风险在加大,房地产行业靠土地和房产的自然升值盈利模式已不可持续。
全国房地产经理人联盟副主席余英认为,2015年全年主题还将是去库存,调控后遗症将会显露;一些“地王”项目难以实现利润,多地可能会出现土地流拍现象;部分商业地产亏本大甩卖,二手房成交量将继续萎缩。
瑞银首席经济学家汪涛预计,2015年房地产行业会以消化库存为主,而非急于拿地和开工,因此新开工面积可能会再跌10%,给相关行业带来更大拖累。房地产下滑仍将拖累2015年GDP增速进一步放缓至6.8%,2016年放缓至6.5%。预计2015年底前央行将再降息40-50个基点,以降低融资成本、减缓不良贷款生成速度。
张宏伟认为,尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也已松动、各地方政府也在发布“救市”措施、央行开始降息,与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至,但是,这些政策的效果都是短期的,并不代表未来楼市基本面会逐步回升、未来问题会越来越少。
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