存量时代：限购退出 回归市场化

诸多房企在2014年进行了非常多的转型尝试来应对行业的下滑。但赵强指出，中长期来看地产行业拐点已然明确，基本面下行趋势难改——潜在首次购房家庭数量已见顶、经济增速进入换挡期、货币超发难以持续、房价收入比超出合理范围、土地流转改革和房产税等长效机制渐行渐近——过去十多年楼市发展的驱动因素正在发生显著变化。

2014年4月起，中国各个地方纷纷放开房地产限购，尤以7到9月最为密集，现仅剩北京、上海、广州、深圳以及三亚未调整限购政策。但与2014年一样，2015年房地产企业仍面临高库存的压力。截至2014年10月，全国商品房待售面积为5.8亿平米，按照近12个月的月均销售量，需5.5个月去化，而2012年7月降息带动投资反转时这个数字仅为3.5个月。2014年10月十大城市商品存销比为13.3，2012年7月仅为7.6。除了高企的待售库存，在建面积存量也很庞大。截至2014年10月，在建房屋施工面积49.2亿平米，按人均33平米计算可以满足1.5亿人的增量居住需求，这说明过去几年的投资实际上已经透支了相当一部分未来的居住需求。

管清友指出，为了减轻房地产库存压力，政府拟采用回购或回租成熟的存量商品房项目实施棚改。因此，在房产市场规模见顶，供需拐点已至的境地下，房地产调控思路将逐步脱离行政手段，最终回归市场化。中原地产首席分析师张大伟也认为，以前的市场调整主要是因为政策的变动而引起，并不是市场自发性的调整，如今房地产市场已经进入了一个供需相对平衡，甚至开始进入了供过于求的局面，市场的波动加大，行业分化也不断加剧。以往那种以限制投资需求为主的调控手段不需要了。

张大伟指出，中国房地产市场已经进入存量房时代。在住宅市场，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，表明住房市场开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。

存量房时代的楼市将如何调控？张大伟认为，《不动产统一登记条例》今年3月将实施， 标志着中国经济包括中国房地产进入存量调整阶段。对于普通市民来说，不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”；未来借助不动产登记条例，政府的税收体制将逐渐从交易环节过渡到持有环节，房地产税的二次分配作用将更加明显。

多位业内人士指出，房地产税是建立房地产长效机制的组成部分之一。未来，房地产市场还将通过信贷政策、土地制度等手段去调节，这将脱离原来“以限为主”的怪圈，让房地产市场实现真正市场化。（来源：21世纪经济报道）