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案例

李进港离任近一年瑞房尚未转危为安

每经记者 卢曦 发自上海

2014年初，瑞安房地产(以下简称瑞房)高层换血，一直被认为是罗康瑞接班人的行政总裁李进港辞别了工作近30年的瑞房，罗康瑞临时复出重掌大局，并进行内部提拔，以稳定管理层。

李进港在瑞房多年战功累累，但在出任行政总裁后两年，公司受累于动迁困境和资金难题，业绩大起大落。二度出山的罗康瑞提出18~24个月完成转型的口号，拟通过减少动迁项目、出售非核心资产、加快开发销售节奏等措施将公司拉回正轨。按照计划，转型效果将在2015年下半年体现。

明年下半年改革料见效

1986年加入瑞房的“元老”级人物、原行政总裁李进港2014年1月宣布辞职。早在2001年，李进港从香港迁居上海，掌管瑞虹新城，相继开发武汉天地、佛山岭南天地等项目。

瑞房模式是先开发商业物业，后出售住宅，因为前期的投入和运营，其住宅项目的回报率往往很高。然而到了2011年，李进港接替罗康瑞全面掌管瑞房后，瑞房业绩开始大幅波动。2012年瑞房营业额仅48亿元，同比下滑43%，净利润同比下滑41%;2013~2014年，瑞房一直处于大起大落的状态。在此背景下，多年来一直被视为瑞安新一代掌门人的李进港最终黯然离职。

高层仓促换血之后，再度出山的罗康瑞对管理层架构展开了一系列重组。瑞房方面向《每日经济新闻》记者表示，2014年初重组后，执行委员会及管理层将全面负责公司日常运作，并在定期会议上作出项目及销售策略决策。各个独立小组可以根据项目进度及市场情况调整策略，加强项目自主权。“预计未来18至24个月可见到改革成效。”

前10月仅完成全年目标53%

瑞房定的2014年销售目标为130亿元，其中一般物业销售80亿元，商业物业销售50亿元。

然而，公司11月5日披露的数据显示，前10月累计合约物业销售额为69.35亿元，同比下降21%，仅完成2014全年目标的53.35%。

一位熟悉瑞房的港资房企人士告诉记者，瑞房最近几年面临动迁难题，急需转换模式，但高层动荡造成公司未能及时转型。当年上海新天地的成功模式是先开发商业物业，运营成熟后再通过翠湖天地这一豪宅项目的出售回笼资金。但这一模式在上海及其他二三线城市很快就不再奏效，由于动迁居民维权意识较强，如今住宅项目动迁耗时漫长，瑞房不少项目因此被拖延。

此外，瑞房多年来非常坚持商业物业只租不卖，由于租金回报周期较长，导致资金回拢缓慢。“上海新天地虽然火爆，但都是低密度项目，租金不算高。”上述港企人士说。

为此，一直对商业项目“惜售”的瑞房近年来也开始整体出售一些项目，以提高资金运营效率。2013年11月底，瑞房与买方阳光保险集团订立框架协议，出售重庆渝中区重庆天地企业天地2号的办公物业及停车位;同年12月，瑞房子公司向中国人寿信托出售兴建中的上海商业物业;今年5月30日，瑞房子公司将杭州西湖天地项目全部出售给金稻投资有限公司;今年8月，瑞房出售了虹桥天地朗廷酒店和新天地朗廷酒店权益。

值得注意的是，对于西湖天地项目的出售，罗康瑞曾大呼“可惜”。“风调雨顺的时候大家都好，项目可以长期持有。但到楼市低迷阶段，资金就更加关键了。”上述港企人士说。

除了出售项目，面对资金压力，瑞房不得不选择成本较高的融资方式。今年6月，瑞房宣布拟向亚洲及欧洲机构投资者发行5年期5.5亿美元优先票据，利率为9.625%，所得净额为5.37亿美元。贷款利率高于公司今年2月发行的一项三年期总额25亿元的优先票据，后者利率只有6.875%。

通过抛售项目、融资缓解资金压力的同时，瑞房希望通过积极的销售策略改善公司经营情况。瑞房方面透露，公司未来将在一二线城市继续着重开发整体规划的综合社区项目，主要包括城市中心总体规划社区、交通枢纽项目及知识型社区项目三大类。

此外，对于外界关注的中国新天地上市计划，瑞房方面回应称，“还须视市场情况而定，并需获得各项相关批准。”