原标题：11月北京楼市量涨价稳 反弹尚需更多利好

【地产中国网·原创报道】多个政策叠加效应的释放似乎正在为北京楼市带来“暖冬”。据链家提供的数据显示，11月，北京市二手住宅共成交11180套，为今年来首次突破万套，这一数值也是本年度以来的最高点。与成交量的明显上扬相对，市场的价格水平却不温不火。11月，二手住宅成交均价为28339元/平米，环比下降1.5%。

在“930新政”之后，普宅认定标准调整、央行降息、公积金贷款利率下调等一系列楼市利好政策相继出台，但多数项目仍以平价走量为主。对此，业内人士分析认为，新政虽有利于扭转市场预期，但并不会扭转楼市调整的大势，市场库存压力依旧很大。此外，由于开发商在年底面临的业绩压力，平价走量仍是其最好的选择。

政策叠加促新房成交升温

事实上，受四季度以来多项政策叠加效应的影响，与二手房市场同步，北京的新房成交也逐步升温。据链家的数据显示，11月新建商品住宅的网签套数(含保障房)为12279套，比10月上涨28.6%，突破年内单月成交记录。扣除保障房、自住房与定向安置房后，成交量为4886套，比10月上涨30.3%。从具体项目来看，央行降息后，新房市场的升温更为明显。

11月22日，位于昌平的龙湖滟澜新宸•长桥墅开盘，作为央行降息后首个入市的别墅项目，现场吸引了百余组客户到场选房，当天所推房源全部售罄，销售总额达5亿元。

11月30日，位于房山张坊镇的华银天鹅湖五期开盘，共推400套房源，单套总价从30万到上百万不等。据媒体报道，开盘当日，项目共吸引1000人选房，当日便售罄。除该楼盘外，上周末北京还有合景悦邑、北京城建·胜茂广场两盘入市。据合景悦邑销售人员介绍，11月28日项目共推120套房源，截至12月2日，还有10余套现房在售。

值得注意的是，成交量的上涨并未传导至成交均价。据CRIC提供的数据显示，11月北京新建商品住宅(含保障房、含自住房)成交均价为24177元/平方米，环上月同期上涨5.3%。对此，链家地产市场研究部分析师张旭分析认为，由于11月单价在万元以下的低端自住房成交量下滑，从而使得当月万元以下住宅的成交占比较上月减少8.7%，进而带来新建住宅市场整体成交均价的上扬。

CRIC的数据显示，剔除保障房和自住房后，11月北京新房的实际成交均价约24423元/平米，环比上涨幅度仅为0.58%。

“这种结构性成交带来的成交均价波动每个月都会有，这种小幅度的上涨对于整体市场而言意义并不大，目前市场不能说回暖，只能说企稳。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

而从近期热销项目的成交均价看，主流走势仍然以平价走量为主。以位于上地的合景·映月台为例，11月2日，该项目以88000元/平米的价格获批，不过据售楼员介绍，该项目的开盘价格预计在65000元/平米左右。而于11月28日开盘的合景·悦邑，其销售也表示，项目均价与上期基本持平。

北京城建·胜茂广场的销售人员则坦言：“项目本来打算以30000元/平米的价格开盘，但因为年底有业绩的压力，开发商需要快速回款，所以才选择以24000元/平米的价格低开。”

市场反弹尚需更多利好

对于楼市量涨价稳的现象，郭毅认为，“虽然出台了众多利好政策，但从目前来看，楼市库存仍然很大，市场复苏的基础仍不牢固;另一方面，前三季大部分房企业绩完成不利，所以房企仍以冲量为主。”

而上海易居房地产研究院研究员严跃进也对记者表示：“目前房企去库存的效应还在显现，本质上说需要继续进行去库存。从这个角度看，房地产市场依然需要进行短期的降价，进而赶超年度业绩。另外，从目前整个态势看，降价符合蓄客的需求，也是为回笼资金带来积极利好。”

那么，随着库存量的消化，未来楼市是否逐步反弹?对此，郭毅表示：“市场反弹的时机尚不成熟，还需要更多利好政策来提振市场信心，尤为重要的是，要看中央经济工作会议和明年两会是否能够传递更多积极的信号。现在的政策只能保证楼市不继续恶化，如果没有此轮政策，今年的楼市将会比2008年还要差，那对经济的下拉作用就会很明显，而且如果市场真的崩盘，仅靠政策的放松恐怕难以拉升。”

严跃进则认为，明年一季度整体房价或会全面反弹，而重点城市则会在今年年底反弹。“重点城市看涨预期明显，而且市场去库存效果明显要好。近期房价指数的走势是比较明确的，即房价环比跌幅持续收窄，部分重点城市在年底出现止跌反弹，更多城市在明年一季度完成止跌反弹过程。”

他进一步表示，房价之所以会在明年一季度全面反弹，是因为：“第一、房价下行到了‘跌无可跌’的底部，从统计学角度看，压力最大的时候已经过去，进而会带来房价的止跌反弹迹象;第二、政策叠加效应带来房价上涨的市场基础。比如说部分城市在限购限贷解除、降息、公积金使用条件放宽等利好政策下，购房者购房能力上升，房企显然会因为市场成交反弹而在降价上放缓节奏。一旦市场成交抵消了库存压力，那么就会积极涨价;第三、市场预期推动。目前随着部分城市房价有上涨的态势，购房者预期发生了变化，看跌情绪已经淡化;第四、未来各类宽松政策的效应还会释放，会带来房地产成交量继续上升。房企调整策略，会带来价格上升。”