利润空间小可能影响竞地

伴随着起价最高地块的诞生，北京最贵的自住型商品房也随之产生。

根据公告，这宗“巨无霸”地块将配建16.33万平方米的限价商品住房及12.26万平方米的自住型商品住房。其中，“限价商品住房”销售限价为1.7万元/平方米，配建的“自住型商品住房”销售限价为2.9万元/平方米。这意味着该宗地配建的自住型商品房售价为北京目前最高的。

对此，郭毅表示，虽然2.9万元/平方米的定价与周边中海九号公馆单价近4万元的价格之间存在38%的价差，但自住房的价格超过刚需客群接受能力时，必然导致项目的成交周期拉长，压缩了企业的盈利空间，也成为房企能否积极竞地的一个不确定因素。

值得一提的是，该宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格和配建16.33万平方米限价商品住房及12.26万平方米自住型商品住房的面积基础上通过现场竞报“限价商品住房”的方式确定竞得人。

观点

中原地产首席分析师张大伟

明年土地市场将迎开门红

预计本地块最后的成交总价将突破80亿，这一总价必然将成为北京历史总价最高的地块。另外，本地块可定价部分只有13.27万平米(包括一部分基础教育用地)，这部分地块需要承担接近22亿的土地成本综合计算后，商品房可售部分的楼面价起价在2万元/平米以上。目前房企再次开始进入土地市场，特别是热点区域的住宅地块，未来前景看好。部分企业可能进入土地市场期待抄底，2015年1月份的北京土地市场将迎来一个开门红。

亚豪机构市场总监郭毅

能否高溢价成交存疑

该地块能否赢得众多开发商争抢，并实现高溢价成交，面临诸多难题。首先，该地块总价过高，当前起始价格已高达70.7亿元，在目前状况下，有实力斥巨资拿地的开发企业屈指可数。其次，该地块住宅部分以限价房和自住房为主，且政府限定售价均在同类产品中位于偏高水平，将影响到项目的周转率。第三，扣除保障房和自住房后，剩余体量过小，仅13.27万平方米，可供销售、快速变现的产品相对有限。综合来看，虽政策趋向宽松，再度掀起房企拿地热情，但起始价格高达70.7亿元的白盆窑村地块过高的拿地门槛，再加上开发周期长、成本高的问题，预计虽然会有开发商参与竞地，但竞争不会过于激烈，最终成交价格将不会触及50%的溢价率上限。

（来源：京华时报）