艰难的回本账
此前十余年,董家渡地区是上海最著名的城中村、旧改区。但这似乎并不影响中民投对董家渡地块开发的雄心壮志。
董文标此前就曾公开表示,将在上海黄金地段拿得一幅地块,有意在该地块上盖一座50~100层的高楼,并且他告诉中民投股东们,“三年就能回本”,这个项目的盈利也将成为中民投向民生银行现有股东“赎买”民生银行股份的重要对价。业内人士指出,这一论断显示出中民投对董家渡地块的溢价能力信心十足。
陈立民为记者算了一笔账,该地块约有12万平方米的住宅部分,全部做成豪宅出售,按10万元/平方米的售价算,扣除经营成本约赚5万元/平方米,可以赚60亿元。此外,商业和写字楼按照6万元/平方米算,要收回剩余178.5亿元的土地成本,需要卖掉35.7万平方米商办部分,占商办总量的61%。而政府强制要求该地块办公部分地上面积十年内不得转让,且受让人须长期持有住宅部分建筑面积不少于5000平方米用于租赁,不得擅自销售。
“无论怎么算,中民投很难在短期内赚到钱。”陈立民直言,黄浦区对于其辖区内土地规划很跳题,给地块开发设置了诸多限制,中民投打算“三四年回本”显然是做不到的。而从目前情况看来,中民投很可能是发动自己旗下的民企来消化部分办公体量,为项目初期带来人气。
谷文胜预计,尽管地块的成交楼板价在同区域并不算高,但是要建造两栋地标性高楼的单位建筑成本还是高于一般的建筑,此外,竞得方还有着数量可观的配建任务,包括绿地、空中连廊、地下空间等,这无疑进一步加大了建设成本。
董家渡地王离中民投期待中的“上海国际金融中心”还有多远,似乎只能靠时间来印证了。
(来源:中国房地产报)
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