【地产中国网•原创报道】在旅游需求的急速增长下，旅游地产走过了一段无序增长的时期，千城一面、鬼城现象突出。 那么，新型城镇化之下，这些问题应如何避免？未来旅游地产将如何发展？开发商应怎样去做？

11月18日，在首届中国城市（镇）运营商大会上，多为业内人士表示，未来开发商必须从思维上做出转变，携手地方政府共同开发；同时，要因地制宜，保留当地特色。

文旅小镇发挥当地特色

万科良渚文化村虽已成为全国文旅小镇的样本，但在其村干部沈毅晗看来，它到底是一个田园城镇还是远郊大盘仍未有定论。

“文化村是一个复合地产，并不是单一的产业地产或者旅游地产，或者远郊大盘，或者我们看到的单一的房地产。每年10月份，文化村的酒店价格要高于西湖边，很多上海人把小镇式度假变成了自己的一种度假需求，需求非常旺盛。”沈毅晗表示。

据他介绍，2003年，万科良渚文化村的一些规划原则就已初步确定，比如系统、和谐、有机、生长。还有以人为本、多功能融合、多样化的生活、充分的就业机会。 在这样的原则之下，万科在建造“好房子”的同时，还为社区提供了酒店、村民食堂等、商业街等多种服务。

实际上，在经历了早期的发展后，旅游地产目前已形成了以下几种模式：一为华侨城模式，把景区培养成熟后，再发展房产；另一种是雅居乐，依据良好的自然环境来进行开发；还有一种是依托一些有古文化的城市，比如丽江、大理、平遥等，将文化与旅游相结合进行开发。

而伴随着旅游地产的蓬勃发展，其同质化、千城一面现象也逐渐凸显出来。“千城一面的状况，大家已经感受到了。不但是产品，很多房子，甚至是同一个品牌，在不同的地方，都是同样的形态。过去两年，很多企业已经遭遇来这样的瓶颈，某个项目在海南能做起来，但是在青岛、腾冲、西双版纳却做不起来。”中国策划师联谊会主席、森垚万峰谷首席战略顾问梁上燕表示。

面对新型城镇化的到来，旅游地产该如何重新定义？对此，中房协商业与旅游地产专业委员会秘书长蔡云认为，“旅游地产应该把旅游作为一个产业，把地产作为一个载体。而不能把地产作为主要，旅游和产业发展作为次要。同时，它是相辅相成的，更重要的是通过产业带动旅游地产。”

“更重要的是保持原真性，同时强化它的这种体验性，更重要的是让产业和商业相融合，才能打造旅游特色的产城结合一体的东西。”她补充到。

蓝色创意董事长柳军也表示，“城镇化的根本就是打造这个区域的吸引力，去坚守当地的个性特征。有了这个，人也来了，游客也来了，产业也来了。”

政府应与运营商统筹合作

“面对行业大变局，整个房地产操作的观念都必须改变。” 天行九州集团总裁马寅表示。事实上，这仅是开发商遇到的难题之一，而与政府、村民的关系，古镇过于商业化等问题也考验着开发商的运营能力。

在蔡云看来，一个好的城市运营商，必须具备以下几点素质：“第一，必须对小镇或城市有前瞻性的看法，把企业的短期效益和长远的社会效益结合起来；第二，做城镇功能、旅游功能的传播者，把原来的居住空间变成社会公共配套资源空间。第三，对自然资源进行整合、优化，达到最佳的使用效率；第四，开发商永远离不开政府，希望各方都能放下身段，统筹合作。”

而梁上燕则认为，“必须以政府为主导、形成三方合力，才能呈现城市运营的驱动、现代服务业的驱动、房地产的驱动。政府与城市运营商的关系，应该是平行的。在大政策下各自练好内功，在交叉平衡中相互往前走。”

她补充道：“我们必须改变过去单一制的发展，必须与所在的城市共荣共生，考虑道城市的可持续发展、城市的治理水平、城市的形象提升、历史人文的挖掘、自然生态的保护、社会公益事业、国际资源引入、城市价值的推广、产业结构的完善等，才能得到无限大的各自的价值的发挥，而不是单一的依靠自然资源的发展。”

以贵州森垚万峰谷项目为例，梁上燕解释道：“在贵州森垚项目的开发中，兴义政府和城市运营商首先研究黔西南州政府的发展战略，即不是大的矿山挖掘、工业挖掘，而是把大山和大医疗、大旅游、大电商、大户外运动、大通用的航空、大会展会议等平台来打造它的产业链，而在招商中政府也注意同步进行文化传播、自然资源的保护、国外资源的引入。那么，随着这些产业的进入，房地产的发展过程中，如何结合政府的8+M以及这些的发展呢？这是我们要思考的问题。”
 
鉴于以上思考，梁上燕认为未来城市运营商应从以下六个方面来做：“第一，充分运用互联网，用大数据支撑项目发展；第二，每个项目都将成为相互关联、相互依存的整体；第三，运用各种互联网金融、众筹、专项基金、房地产信托为代表的现代金融模式；第四，传统地产盈利模式必将被多元化的收益、长效的收益、边际收益所取代；第五，平台化加垂直化的互联网、物联网、人联网、物业联网、生活联网，将成为新课题；第六，营销模式的创新。”