重庆区县战略实践

聚焦重庆的"1030战略"，就是用十年时间进入重庆的30个区县。截至2014年10月，金科在重庆区域已经进入了经济较为发达的涪陵、南川、长寿、合川、江津等13个区县，开发超过20个项目。这个布局的速度和深度超过了我们原来的预期。

为什么执行1030战略？我们首先对自身优势和战略进行了分析。第一，我们对重庆市场非常熟悉，这样有助于前线拿地，控制成本。第二，竞争程度较低。区县商品房处于市场初级阶段，品牌开发竞争非常小，金科能够成为受益者。第三，利润水平较高。区县的土地一般的楼面地价便宜，财务成本不高，财务杠杆的效应是很大的，能保证较高的利润。第四，拿地的适度选择性分布。二三线城市务工的趋势是流出，购房是流入，机会也是很大的，但要注意二三线城市，特别是四线控制规模大小，做到对风险的把控。

举一个案例。重庆开县是全国有名的贫困县。我们2011年在开县拿地，开发金科开洲城和金科财富中心。两个项目产品形态是高层、洋房，总面积100万方左右。2013年销售了17多亿，利润3.8亿。2014年预计开县的效果还要大一点。这种县用宏观数据分析是没法分析的。这个项目的成功，我们认为是区域选择好。什么叫好区域？就是人多、地少、城镇化率低、开发水平差。开县有50万人外出务工，有小老板，也有真正务工的，但是回来基本都要买房，这就是我们对区域的判断，抓住了新型城镇化进程带来的发展机会。

选择开县的理由是，人口160万人，是渝东最偏的一个县，和陕西相连，同时距离重庆300公里，重庆对它没有吸附。其次它的城镇化率非常低，2013年户籍城镇人口只有40%。第三，开县紧邻长江，供地面积非常少。第四，没有大型的房地产开发企业。我们进去以后从产品的外形、园林景观、物业等等是最好的。像开县这样的成功案例在重庆我们还有很多。

当然，这里面也有风险，它的市场容量小。因此，我们在区县的发展也定了一条原则：碧桂园、恒大进去的地方，金科不去。

所以三四线城市有市场，但是选择很重要，需要分析各方面的情况。

在住宅地产方面，我们还是坚持以中西部二三线城市为主，一四线城市为辅的思路。从城镇化战略来看，中西部效果优于东部和发达地区。根据这个战略，我们现在把原来的1030战略已经变为1060战略，就是十年时间在中西部60个城市进行开发。到今年除了重庆、四川、湖南外，我们也进入了西安、新疆、昆明，在中西部的战略已经初步布局成功。

和万科、中海这些大型房企相比，金科注重结合自己的情况，差异化布局城市，依托在西部的品牌优势和对市场的认识加强生根。在中西部，金科应该是走在行业内的前列，2015年、2016年在中西部的规模还会继续提升。白银十年，中西部至少还有五年的黄金时期，所以金科的战略，在中西部将会继续坚持。

 （来源：明源地产研究院）