白银时代谋转型

经过改革开放三十多年来的高速增长，中国正逐渐转入到效率高、低成本、可持续的快速增长的新常态。近两年来，新一届政府对发展思路进行了比较大的调整。尤其是今年以来，中央对经济波动的容忍度在提高，始终坚持微调、定向调控的政策，而非全面放松。

中国的房地产市场在经过十年高速增长后，也逐渐进入到新常态。张大伟说，在经历了十年的高速发展之后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返。

今年8月，万科董事长王石曾表示，房地产的“黄金时代”已经结束，“白银时代”到来，黄金时代处于经济高速增长期，房地产行业“弯下腰就是金灿灿的”，但白银时代“不再是弯下腰金灿灿的一片”了。

这种情况下，未来整个房地产市场将会出现明显的分化。表现在地域范围上，在三四线楼市供应普遍过剩、人口导入十分缓慢的情况下，三四线城市与一二线城市的分化将进一步加剧。实际上，近两三年来，大部分三四线城市的房价已经停止上涨。

因此对房企和购房者来说，未来选择进入什么样的城市就十分关键。对一些全国性房企巨头来说，相比三四线城市看得见的风险，一线城市和厦门、南京等二线热门城市的风险无疑要小得多，这种情况下，开发商会将资金更加集中在热点城市来争夺。这也是为何“9·30新政”之后，这些热门城市“地王”频出，但很多三四线城市土地市场仍十分冷清的原因所在。

泰禾集团相关人士告诉《第一财经日报》，未来泰禾拿地仍会集中在北京、上海几个一线城市，同时坚守福建大本营。

在这样的新常态下，对地方政府尤其是三四线城市来说，经济如何去房地产化就十分关键。广东省江门市一位官员告诉记者，像江门这样的三线城市，与一二线城市有很大距离，因此未来经济发展最根本的还是要发展好实体制造业，而不能过于依赖房地产。

在市场分化的同时，不同房企之间也在分化、转型。数以万计的中小房企正经历一个大浪淘沙的过程。

万科总裁郁亮认为，房地产行业已经过了青春期，不再是长“个头”，应该是长“力量”的时候，应该换个标准衡量已过青春期的房地产。但与黄金时代相比，白银时代的竞争更加激烈，毛利率肯定会更低。楼市下半场对企业能力的考验会更加全面，优秀企业并不会缺少成长空间。

近年来，万科开始积极谋求转型。比如，在传统业务上，公司正在逐步转向更安全、效率更高的轻资产模式，同时也在积极尝试消费地产(发展诸如社区配套等服务)、产业地产(物流地产、养老地产)等新业务的开拓。

严跃进说，在进入到白银时代后，整个住房的市场需求规模在缩小，但同时需求也在发生变化，比如老年人越来越多，“现在的老年人购买力、消费观念也不同以往，这也促使新的市场需求即养老地产的出现。”

其他房产巨头也在谋求积极转型，例如因足球而享誉全国的恒大自去年亚冠决赛推出恒大冰泉一炮打响后，今年连续进入粮油、奶粉、光伏多个产业，未来还会进一步多元化布局。世茂地产开始由房地产开发商向生活方式提供商变身，其推出的云服务模式已经覆盖教育、健康、商务出行、消费休闲等多个领域。泰禾集团也明确商业地产和住宅地产并重发展。

(来源：第一财经日报)