房价暴涨的几率不大

在北京市场，房价显现出企稳迹象

改善型需求确实正在入市。看到房贷新政的新闻后，北京的谢先生放弃了跟随全家去广西度假的计划。“得抓紧时间看房子，新盘和二手房都要看，机不可失。”

原来，2011年，随着女儿的降生、母亲搬来同住，谢先生在北京南三环的一室一厅显得局促起来。私密空间的缺少不断诱发家庭矛盾，让谢先生感到必须换套大房子。“以前的贷款政策对我这种换房自住的人挺不公平的”，谢先生说，尽管首套房的贷款已经还清，但根据过去政策换房仍需按第二套房处理，首付7成，利率是基准利率的1.1倍。如今房贷有了新政策，谢先生在十一长假一口气看了四个新盘、20多套二手房，又咨询了几家银行。“现在换房确实可以享受首套房贷政策，首付只需3成，就算利率没有折扣，买房的压力也小多了！”

像谢先生这样的改善型需求确实在加快入市。链家地产提供的北京市二手房交易数据显示，今年6—10月份成交房源总价档位中，250万元以下的低价房源成交占比在10月份明显下降，而250万元—400万元档位的房源成交占比增幅较大；10月27日单日网签成交达到了632套的年内最高，这些迹象都在一定程度上表明改善性需求客户正逐渐增多。

房贷新政在降低改善型需求购房成本的同时，也引发了不少人对房价再次暴涨的担忧。“传了好久要救市，结果政策力度比预期中的大多了。”国庆期间，北京居民霍小姐每天都能接到四五个中介的电话，问她要不要趁着新政抄底买房，推荐的楼盘从北京到威海，从青岛到杭州，不一而足。“本来盼着这次楼市调整，房价能多降些。现在买房只认贷不认房，房价还不又蹿高了！”

实际上，在具有标杆意义的北京市场，房价确实显现出企稳迹象。据链家地产的数据，国庆期间，北京库存房源的降价房源占比由9月份的87.4%下降到75.2%，自今年3月以来首次下降到80%以下的水平。而10月第二周下调报价的库存房源比例又下调15个百分点；并且，成交房源议价幅度进一步收窄，新增房源挂牌价则较上周上涨1.3%。

不过，业内人士普遍认为，受目前市场供求关系的影响，房价再次暴涨的几率并不大。“房贷新政只是稳预期，让市场回暖的核心原因还是8、9月份的房价一直保持在相对平稳的低位水平。”张旭说。

在前期库存尚未消化且下半年新盘集体入市的情况下，“以价换量”仍将是开发商的主要策略。张大伟分析，今年“十一”假期，武汉、成都、杭州等少部分城市市场成交明显好于去年同期，除了房贷新政刺激了购房者的入市信心，限购取消又吸引了大量外来人口到省会城市购房外，最重要的是开发商积极开展“以价换量”，能有效吸引改善型居住需求。

“信贷的落地执行、市场本身的供求关系和价格因素仍将是影响市场成交能否持续复苏的关键因素。”张大伟说，“随着9—10月供应高峰的来临，各地的成交也有望达至年内高峰。然而，在目前新盘销售率、存量等指标压力之下，开发商唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。”