所谓数据会说话。在过去20年,美联储分别在1994年、1999年和2004年进行了三次加息,美联储这三次加息,美国房价不跌反升。美国的房价从1994年开始一直涨到2006年,上涨时间高达13年,涨幅约110%,每年涨幅为8%左右。
美联储加息,美国自己的房价都没有跌。而且,美联储加息的那三个年头,就连实施联系汇率,跟随美联储加息的香港,房价也不跌反升。所以,美联储加息,对美国本土的房价都影响不大,如何能实质影响中国的房价呢?
其三,观察房价的走势需要以年作为单位。即使美国退出QE政策,真的刺激中国房价出现短暂的波幅,也不意味中国的楼市从此就出现下跌的趋势。
观察楼市和观察股市不同,股市是宏观经济的领先指标,楼市则是宏观经济的滞后指标,这意味当宏观经济还没有变化的时候,股市指数已经提前反应,但宏观经济持续上涨或衰弱一年以上,房价才会缓缓上升或下跌。所以,房地产虽然与股市的走势有相关性,但有时间上的落差。不能因为房地产市场三两个月的数据变好或变差,就以为房地产市场前景出现改变。由于房地产市场一个循环周期长达数年,观察房地产盛衰的时间长度起码要以年为单位,才能确知房地产盛衰的大方向。
简而言之,美联储退出QE政策乃至加息,的确会对中国民众带来心理影响,可能会导致房价短暂出现波幅,但也仅仅是心理影响,对中国房价长期走势不会造成太大影响。何况,中国房地产市场作为经济向前发展的支持之一,不但涉及到相关近七十个行业的发展,也关系到大批民众的就业问题,假如中国楼市有出现崩盘的风险,中央政府必然及时推出救市政策,挽楼市于既倒。(作者系香港财经评论员、盘古智库研究员)
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