也正因此，房地产开发商这些年来一门心思赚房价、地价增值收益，基本上没有好好考虑过如何设计房屋品质、房屋配套、社区建设，而后者才真正是房地产行业最具专业性、竞争力和体现差别化的地方。我国房地产的行业准入门槛相当低， 10年来，我国注册类房产开发商从4万家增至8万家，申万23个行业除银行业外全部进入房地产，“有地就能当开发商”，这是事实。

由于长期秉持拿地就赚钱的思路，基本不用费心地考虑如何设计开发、如何迎合老百姓居住需求、如何差异化经营等问题，房地产开发行业整体一直处在低端、同质、重复的位置上。根本上看，房企数量太多、决策分散，受到行业高盈利的诱惑，再加上行业“一出现问题，政府就救市”的负面激励（企业深谙这一行业管理潜规则），造成房价只涨不跌、稳赚不亏的预期。老百姓也受预期影响，给市场注入了源源不断的需求。因此，房企非理性地大规模进入也就不奇怪。正是这种个体理性，造成了集体的非理性，一觉醒来发现，昨天还繁荣的行业，今天处境已很微妙了。

但是，这种过剩是“同质化”的供应过剩，或者说“结构性”的供应过剩，而非需求真的已经得到满足了。由于享受惯了“躺着就赚钱”的资产红利，许多房企对于如何开发设计、如何研究老百姓需求、如何做好配套，树立自身的竞争力则完全一概不知，整个公司团队也没有这样的研发计划和人才。真正到了危机到来时，才发现改变行业开发模式不仅很难，而且绝非一朝一夕之事。这也就是为何从去年以来，万科马不停蹄地到处拜访企业、请别人讲课，研究未来的需求在哪里、需要什么样的房子、甚至着急地认为自己会倒下的缘由。行业老大尚且如此，别的企业就可想而知了。

面对一边是新建住房大量出现同质化过剩，另一边是老百姓住房需求嗷嗷待哺的现实，在同质化时代获得机会，这其实就是郁亮所言的“白银时代”；而转变开发模式并迎合市场需求，就是任志强所言的“黄金时代”。在白银时代，需要房企控制成本，这是房企在同质化过剩时期获得市场机会的关键；在“黄金时代”，需要转变开发模式，即由原来的“简单复制、快速周转”变革到“差异化经营、满足市场需求”，特别是适应诸如老龄化、公共服务配套的新需求，也包括对于存量房改造的需求，这是房企能捡到黄金的关键。

（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）