走过了盲目上马的发展阶段,国内文化旅游地产开始走向理智。

    中房报文旅地产研究中心跟踪23家旅游地产相关企业发现,2014年下半年以来,旅游地产新拿地和开工项目减少,已经布局多个城市的企业如万达、今典、中坤、中弘等,由之前多个项目同时开工变为逐个落实。

    而对于受到房地产市场影响最大的纯销售型旅游地产企业,在今年市场信心偏弱的环境下更加谨慎行事,碧桂园集团方面人士就向中房报文旅地产研究中心透露拿地更加谨慎。近日,碧桂园九龙湾高调进军北京郊区,相较之前布局三四线城市,显然有利于降低市场风险。

    在旅游地产企业的业务发展上,由多元变得集聚,企业陆续剥离非主营业务和不良资产,更加专注做大主业。

    同时,今年下半年以来,企业对金融手段的运用更加普遍,上海九龙山股份有限公司(以下简称“九龙山”)、宋城演艺发展股份有限公司(以下简称“宋城演艺”)、华谊兄弟传媒股份有限公司(以下简称“华谊兄弟”)均以不同方式加强与金融机构合作。

    业务有取舍

    在中房报文旅地产研究中心关注的23家旅游地产企业中,香港中旅国际投资有限公司(以下简称“港中旅”)是业务比较多元化的一家。作为上市公司,需要对每一部分业务的盈利能力做好把关。继2013年将长期亏损的芒果网业务剥离后,近期,港中旅再次剥离不良资产。

    10月3日,港中旅发布公告称,其全资子公司Allied Well将于近期公开挂牌转让Ruskin Overseas 100%股权及其股东全部贷款。转让完成后,港中旅将不再持有上海维景酒店公寓资产。

    中房报文旅地产研究中心认为,港中旅的维景酒店品牌是主要覆盖四五星级酒店市场的国内酒店品牌,而上海维景酒店公寓的目标市场并非维景酒店品牌的主要市场,并且,上海维景酒店公寓的资产近两年回报水平很低,股权转让后,将有利于港中旅优化下属酒店资产组合,增加流动资金。

    对于近年来因海航与李勤夫事件备受关注的九龙山,在今年年初完成新的管理架构调整后,多种方式提升公司业绩,九龙山也同样选择剥离非主营业务。

    7月5日,九龙山发布公告称,转让其全资子公司浙江九龙山开发有限公司持有的平湖九龙山港龙置业有限公司90%股权给浙江海润投资有限公司,之前,该公司之前已经受让了港龙置业10%股权。

    据研究中心了解,该子公司为纯住宅项目开发公司,对于目前九龙山正在专注的旅游地产领域并无长期价值。此次股权及基础设施配套费用转让为九龙山增加业绩共计2.8亿元。

    8月13日,华谊兄弟也发布公告称,其子公司华谊兄弟(天津)互动娱乐有限公司拟出让其持有的江苏耀莱影城管理有限公司20%的股权给松辽汽车股份有限公司,股权转让价款为人民币4.64 亿元。本次交易完成后,华谊互动娱乐不再持有目标公司的股权。

    该部分资产是由华谊兄弟与2013年9月以2.1亿元成本投资获得,一年200%以上的投资回报率非常可观。

    轻资产投资

    观察今年下半年以来的企业投资发现,企业对风险的控制更加严格。

    10月13日,港中旅发布公告称,沙坡头合资景区和合资索道公司正式注册完成。据研究中心了解,该景区和索道公司均采取了合资的方式,由港中旅分别出资2.37亿元和2476万元收购两家公司各51%股权。

    并且,这两家公司均已经实现盈利,合资完成后将有效加强集团在自然和人文景区业务基础及市场影响力,并带来新增收入及利润贡献。

    九龙山方面,其在很大程度上一直扮演着一级开发商的角色,与外部企业合作一直是进行九龙山度假区打造的主要方式,加快变现速度,分散开发风险。

    在逐渐剥离纯地产业务的同时,继续增加旅游地产可开发面积。

    9月22日,二期填海项目正式获批,本研究中心向九龙山方面了解到,二期项目面积适合建设中型主题公园项目,近期将同海昌控股等公司高层进行合作方面的沟通。

    而在7月4日,九龙山与复华控股有限公司签署了战略合作框架协议。通过土地转让或合作开发的方式,对九龙山度假区山北三个地块(国宾馆地块、维修中心地块、高尔夫度假村地块)进行联合开发。

    在扮演角色上,海昌控股有限公司(以下简称“海昌控股”)在今年下半年以来的平台化操作更显熟练。

    6月11日,海昌控股与Characters Inc.签订合作协议,计划在海昌主题公园内使用日本卡通人物“多啦A梦”。

    6月24日,与汇源果汁集团签订合作协议,在主题公园内增加汇源果汁相关产品的销售,通过借用大众品牌增加游客休闲体验和吸引人气。

    商业地产的租售是海昌控股在主题公园经营之外的另一主要业务。9月24日,海昌控股与大连、天津、武汉、烟台等共五处物业签订了物业租赁协议。

    用金融方式做大

    在一定程度上,是否能够恰当地运用金融杠杆直接决定公司发展的规模,而今年下半年以来,多家旅游地产企业有金融业务方面的动作。

    6月30日,华谊兄弟发布公告称,拟出让其持有的华谊兄弟(天津)实景娱乐有限公司49%的股权给北京华信实景股权投资合伙企业(有限合伙),股权转让价款为人民币5.39亿元。

    实景娱乐公司是华谊兄弟进行影视城、主题公园等领域投资的唯一平台,通过此次转让股权,既是一种品牌输出变现方式,更能够通过华信实景的资产管理平台增加金融杠杆。

    宋城演艺也开始尝试通过引入资金方增加盈利渠道。

    7月28日,宋城演艺发布公告称,将由七弦股权投资管理有限公司、黄巧灵、陈佃三方共同投资设立一家子公司“浙江宋城娱乐传媒有限公司”,以求整合文化传媒与旅游行业的产业资源,提升综合竞争力,宋城演艺拟出资额为3000万元。

    综艺节目具备强大的衍生效应,对公司的景区资源和休闲产业有巨大的营销价值,能够与公司的城市演艺、影视娱乐等业务深度融合发展。

    从今年年初新的管理团队上任以来就对基金操作跃跃欲试的九龙山也有了大动作。

    10月11日,由九龙山主要发起成立的上海盛旅投资管理有限公司完成工商注册登记手续。其中,九龙山出资4250 万元,占注册资本的85%;沈阳首源投资管理有限公司出资500 万元,占注册资本的10%;上海锐思资产管理有限公司出资250 万元,占注册资本的5%。

    据研究中心了解,该公司将成立的第一只基金的规模约为20亿元,未来将通过基金运作加快九龙山的建设和异地复制。

（来源：中国房地产报）