【地产中国网•首届中国城市（镇）运营商大会特稿】无论是抗风险系数，还是战略辐射力，京城无疑都是中国房地产首屈一指的市场，也是房企大鳄巨资布局的重镇，但对于“千亿俱乐部”要员之一的碧桂园（02007.HK）而言，却姗姗来迟。

“进京难啊！”10月15日，碧桂园执行董事、联席总裁朱荣斌感叹：“昨天下午，我们来北京的时候，飞到机场后，在飞机上等了差不多两个小时，所以进京不容易，对于碧桂园而言，更是如此。”

感叹的并不止碧桂园人，中国房地产学会副会长陈国强也对这家千亿黑马颇为遗憾：“碧桂园来得太晚了，至少晚了5年，说10年也不为过。”

的确，在千亿俱乐部成员中，万科、保利、万达等早已在京运筹，并赚得“盆满钵满”，恒大亦于去年不惜血本逐鹿北京，然而仅有碧桂园尚未正式进驻。

“好在于我们来了，尽管没有正式进入，但在北京一路之隔的涞水，我们拿到了这样一个大盘。”朱荣斌表示：“未来，碧桂园把环京城区域作为集团最重要的区域来拓展。”

那么，为何碧桂园数年来一直与京城无缘？此次“北伐”，对其而言又意味着什么？在南疆顺风顺水做了数十年大盘的碧桂园，北上是否会“水土不服”？

赶考：拿涞水的地 攻北京市场

粤派将进军北京市场习惯性喻为“进京赶考”。近10年前，星河湾首度进京，董事长黄文仔便对要求其团队“做不到状元，就走着回广州。”碧桂园也不例外，朱荣斌称：“这个项目对集团来说非常重要，是北京市场了解、认识碧桂园的一个窗口，对我们来说也是一次赶考。”

其实，早在星河湾进京之前，碧桂园便有了在京拿地的打算。“但由于当时正值非典时期，来了之后就被‘隔离’，杨主席也怕了，之后就不了了之。” 碧桂园总裁助理、战略发展部总经理罗劲荣告诉地产中国网：“进京对我们来说，也是诚惶诚恐。”

一撂就是10年。期间，北京楼市除了受政策、国际因素等影响而轻微震荡外，可谓是大牛市，不少南派房企乘机不断涌入京城，且盘子越做越大，唯独未见碧桂园的身影。

于市场而言牛熊角色转换，或许在一夜之间。如今，中国楼市正值大调整，也被喻为“白银时代”，此时，碧桂园带着20多年的大盘经验，开始“北伐”。

“今年4月22号，我们正式拿下了这块地，前期只有300多亩。”朱荣斌告诉地产中国网：“杨主席（碧桂园董事会主席杨国强）还怀疑，对我们而言，这个地块是不是小了点，等后期的地块拿的差不多了再开发，我说不能再等了，越早越好，最后就开了。”

带着南派运筹风格，九龙湾项目开始“大干快上”。而为了营造“有山有水”的宜居氛围，碧桂园将拒马河河槽重洗修缮，在不到半年的时间里，项目一期样板区已向外开放，俨然一副依山傍水的度假小镇模样。

“当时，我来拿地的时候，这个地方还是一片沙滩。”朱荣斌回忆：“今天来了之后，还是满惊喜的，这就是碧桂园的速度，背后就是我们标准化的施工，比如园林绿化，都是我们自己的公司，做起来轻车熟路，在这样前不着村后不着店的地方，让其他公司来做，可能有些难度。”

据销售人员介绍，九龙湾一期拥有度假型洋房及小型叠拼别墅，前者价格在7000元/平方米左右，后者则在1万元/平米左右，“首期推出总共推出700套房源，现在蓄客大概有600组了。”

“虽然这个项目在涞水，但还面向北京市场。”朱荣斌称：“现在应该是来到这里度假的第二居所，等高速路开了之后，可能会成为北京客户的第一居所。”

据悉，九龙湾总体规划为8000多亩，届时将引进观光农业、养老地产等。“但后续能否拿到这么多地，还要看我们努力的程度。”朱荣斌说。

“这个项目的卖点主要是包括十渡在内的一些景点，还有空气质量要比北京城区好的多。”一位资深媒体人士称：“但配套方面，比如医疗、学校等设施方面，远不及北戴河。”

后千亿时代：迅猛开疆拓土

碧桂园北伐的背后，在于千亿之后要保持较大规模的开发量。

“千亿之后，我们加速了拓展计划。”朱荣斌称，“未来，除了九龙湾项目之外，环北京区域将是集团区域拓展的重中之重，这就是我们的环京城区域攻略。”

在陈国强看来，碧桂园之所以选择今年进军北京，主要由于“京津一体化战略”带来的利好；其二，在地产调整期，又恰遇央行救市利好。但在朱荣斌看来，“京津一体化战略”对企业拿地而言，并非好事，“出了这个政策之后，有些区域的房价马上起来了，还有地价也跟着涨，我们有好几块地就因为这个没谈成。而‘救市’对整个下行的行业而言，只是拉一把，能不能拉得回来，还是个问题，因此，我们今年减缓了拿地速度。”

千亿之后，碧桂园为了加速拓展，便将曾任中海集团董事、后加盟富力地产的朱荣斌挖来做其联席总裁，主要负责集团投资、商业及产品设计方面的管理工作，并充分发挥其在土地投资拓展方面的优势。

朱荣斌称：“有一次会议上，杨主席问我，比拿地赚钱的是什么？我当时没回答上来，他说是人才。”

人才朱荣斌上任后，战绩卓着，而杨国强则专门给朱荣斌在拿地方面开了绿色通道，可以不走董事会审批程序。

“去年我们共拿了90多宗地，其中我就拿了80多块。”如此拓展速度，在碧桂园的历史上也较为罕见。据碧桂园内部人士透露，为了加快拿地步伐，碧桂园各个区域只要看中合适的地块就可以上报，并作为该团队的业绩。其中，九龙湾地块便是由江中公司所获，但操盘则属于天津公司。

“的确，近两年，为了鼓励拿地，各个区域公司都可以异地操作，在我们内部叫‘百花齐放’。”朱荣斌坦言：“但放不好，可能就成了‘百花乱放’，最近我们正在梳理，对各个团队的区域应该有一个界定。”

其实，朱荣斌担忧的并非公司的人才、资金跟不上拿地速度，而是今年市场整体的变化，让他变得谨慎起来。“市场的调整可能会持续一段时间，尽管有救市，但整个供求矛盾一时难以化解，估计在今年年底之前，价格反弹的可能性很小，所以，今年我们只拿了61块地，比去年少了一些，但对碧桂园而言，也不少，只有这样，才能保持合理的规模。”

相比万科、中海等企业，碧桂园在今年的拓展上，显得尤为积极。“当然看好了才能拿，不能盲目。”朱荣斌透露，碧桂园的拿地技巧比比较特别，若在三四城市拿地，则一定选择在市中心；若在一二线城市拿地，则选择在大城市的郊区，九龙湾就是一个例子。

大盘复制：“铁器时代”的城市运营

碧桂园之所以进军北京市场姗姗来迟，最大的阻力不在于一路疯涨的地价，而在于其对土地的要求，即超级大盘式的的造城。

“富力出不了城，碧桂园进不了城。”是朱荣斌对碧桂园模式的理解：“我们不去一线城市的核心地段抢地，而是要按照碧桂园的模式拿地，这样的机会在一线城市不多。”

而在限购时代，不少房企纷纷进军三四线城市，但实践证明，此举并非最好的选择，因此，自2012年之后，不少房企大鳄纷纷回归一线城市，包括恒大在内，砸巨资在京抢地。

“之前，恒大的模式与碧桂园有一定的契合度，但恒大目前正在淡化三四线城市，集中布局一二线城市。”朱荣斌称：“这对于碧桂园而言也是好事，给我们腾出了一些发挥的空间，也让我们在这个领域越走越专业。”

但朱荣斌担忧的并非碧桂园模式的瓶颈，而是自去年极盛之后而下行的楼市。“我们的发展空间非常大，到目前为止，全国那么多县市，碧桂园进驻的不到三分之一，还有数百个县市，对我们来说还是陌生的。”朱荣斌称：“但市场整体的萎缩，也给我们带来了一定的警示。”

的确。地产由过去的“黄金时代”转入“白银时代”，已成为包括万科、万达等大鳄的共识，但朱荣斌对此更加悲观。“黄金时代已经过去了，没有什么白银时代，我在内部经常讲，是铁器时代，我们就非常高兴了。”

但碧桂园的造城模式，与国家的新型城镇化战略较为契合，或许这给其带来了更大的发展空间。“当然也还得看地方政府的思路，能否更好的与我们的模式契合，我们也去过很多地方，但有些地方的支持力度不足以符合我们的模式。”朱荣斌告诉地产中国网：“比如，我们在拿地之后，快速开发，快速销售，快速回款，这种高周转速度，有些地方政府的政策就很难支持，而我们做过的有些项目，时间跨度也非常大。”

目前，顺德碧桂园凤凰城是碧桂园最大的项目，也是城市运营的典型。“这个项目从1992年开始，一直开发到现在，也是中国地产发展的一个缩影。”朱荣斌称：“项目有学校、医院，还有其他的基础设施，都是碧桂园在维护，包括自来水厂、交通中心等等。”

一位熟知碧桂园模式的业内人士则认为，碧桂园的城市运营，就是在超级大盘中引入了包括学校、医疗、酒店、商业等一些配套，并不是成熟的城市运营模式，若能够对土地、金融、产业有较强的整合与运营能力，才称得上真正意义上的城市运营。“确切的说，当前碧桂园走的是大社区的运营路线。”

而为了向城市运营不断升级，碧桂园近年来也做了不少调整，高层的设置也更趋于合理，集团另一联席总裁莫斌主管碧桂园全球化；朱荣斌主要负责土地投资；从中海挖来的首席财务官则负责融资与财务把控，“三斌”在管理上形成“铁三角”。

此外，据朱荣斌透露，碧桂园亦在学习万科，“尝试合伙人制度和较完善的激励制度，未来可能会让管理层参股一些大项目。”

显然，碧桂园在不断自我完善，以应对行业复杂的变化。