刚需or改善新政下谁更受益

来源:京华时报 2014-10-17 08:44:00

  9月30日出台的央行新政开始逐渐落地,包括建设银行、北京银行等在内的多家银行表示,执行首套房认定的新标准。不过,虽然央行政策中提及“7折下限”,但据业内人士介绍,目前低于9折也都存在难度,房贷利率7折难以实现。在业内人士看来,目前的新政中真正影响市场的只是由“二套”变“首套”的改善需求,而对刚需的支持力度有限。

  细则陆续落地

  近日,包括中行、建行等在内的多家银行相继表示执行央行的新政,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由各分行根据风险情况自主确定。除上述已发文的银行外,根据链家地产了解到的情况,目前已有浦发银行、北京银行、邮政储蓄银行以及汇丰银行也开始执行新的标准。

  链家地产市场研究部张旭表示,从各家银行政策落地的情况来看,均严格执行了央行政策中对首套房认定的松动标准,即无论名下是否有1套住房,只要已结清购房贷款,均可按照首套的房贷政策执行。而在利率方面,与政策颁布以前并无明显变化,最大的利率优惠幅度仍为九折,且均有附加条件,附加条件较以前也未出现变化。因此,目前来看真正影响市场的只是由“二套”变“首套”的改善需求,而这也属于预料之中。

  新政撬动改善需求入市

  据我爱我家介绍,其客户林先生在朝阳区有一套两居室,现在已还清贷款打算卖掉,听到央行出台新政的消息后,原本打算再等等的他,立刻改变了计划。按照原来的政策他买房为二套,而新政房贷认定方式执行后,他这种情况可以被算作首套房。

  中介机构伟嘉安捷给记者算了一笔账,以北京地区一套500万的住房为例,按照新政执行为首套房,首付比例仅为30%,也就是150万,利率最低为九折。而按照旧的政策执行,二套房的首付是70%,首付款为350万,利率也要上浮到1.1倍。首套房认定标准重新界定后,以林先生为例,购房人在首付上能够节省200万,首套与二套之间的利息差为1.31%,首套房认定的放宽能够前期为购房人降低不少首付的支出。

  伟嘉安捷指出,目前北京地区总二次置业人群的比例在30%-40%左右,而外地刚性购房人群也在10%-20%左右,政策对于首套房认定的放宽,将部分符合政策要求的改善型人群释放出来,将解套出约20%-30%的购房需求。

  另外,伟嘉安捷在利率方面还给记者算了一笔账,以贷款100万元20年为例,将基准与9.5折和9折房贷月供利息对比如下:以100万元20年房贷为例,基准利率与9折利率之间每月的房贷差额为384.2元,总利息差为92238.23元,如果回调到9.5折利率,月供差额仅为193.4元,20年下来总利息差为5万元。

  “真正能够撬动购房需求的是新政中首套房认定标准的放开。进入下半年的房贷市场正值改善置业人群较为活跃的时期,新政的出台恰好能够让大部分改善型人群解套出来。认贷不认房的形式降低了改善型购房人的入市门槛,经济压力上的减轻将进一步提振购房信心。”伟嘉安捷指出。

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