调整还是衰退？

回答上述问题，我们需要追问2014年的房价下跌是出于什么原因？

就此，我们可以对比2008年以及2011年的两轮调整。2008年房地产市场走出一个大V字形，2011年则出一个大U字形。但2014年起的调整可能既不是大V形，也不是大U形。

我们先来看第一轮大调整，受金融危机冲击，2008年1月起70个大中城市新建住宅指数同比数据开始快速下行，但在2008年底遭遇“四万亿”政策刺激之后，从2009年4月开始出现快速上涨，房价调整只持续了14个月，而上涨又非常迅猛，市场情绪经历了恐慌式下跌到贪婪性抢购，所以呈现出一个大V字形走势。

我们再来看第二轮调整，2010年4月“新国十条”出台，70个大中城市新建住宅指数同比数据从2010年5月一直调整到2012年9月，历时29个月。从2012年10月政策开始有所放松，房价开始出现反弹，最终房价走势呈现出一个大U字形。

这两次房价调整，如果从环比数据来看，第一轮从2008年8月下跌，至2009年3月上涨，只下跌了6个月；第二轮从2011年10月下跌，到2012年6月上涨，只下跌了8个月。

这也是很多人认为2014年房价下跌不会太久的原因，更何况不断有城市解除限购、财政补贴以及最近的央行房贷新政等救市措施。

但需要注意的是，2014年房价调整的背景完全不同于2008年和2011年。2008年的下跌，原因很明了，由美国次贷危机演化成全球性的金融危机，属于严重的外部冲击。2009年报复性反弹的原因也很简单，“四万亿”政策刺激以及房地产调控的放松，属于巨大的政策刺激。

2011年下跌，原因在于号称史上最严厉的房地产调控，一、二、三线城市陆续开展了限购，属于内部调控。而2012年10月开始的上涨也是因为调控的放松，数次降息以及降存准率，部分城市首套房贷利率打八五折，所以房价显著回暖。

而2014年没有严重的外部冲击，也没有严厉的内部调控，而且2013年房地产市场还高歌猛进，商品住宅无论是销售面积还是销售额都创历史新高。

这说明什么？这只能说明是房地产市场内在的调整需要，是一场衰退。

报告的前三部分摘编到此结束，在报告后续部分，笔者将对中国房地产的供需两端入手，告诉你一个惊人的库存，以及正在发生的需求逆转，尤其是购房适龄人口规模正发出一个危险的信号，最重要的则在于5个角度测算本轮房价的下跌周期。

读完你将明白，本轮房价走势很难是大U走势，至于大V走势更不可能。一系列恐有透支嫌疑的救市措施可能会阻碍房价的下跌或者推动反弹，但市场的意志从不因为人为而改变。