房地产泡沫膨胀

银行将审慎评估按揭风险

但是国内房地产市场经过十几年快速增长，国内房地产市场所面临的危机与风险正在逐渐显示出来。比如国内房地产市场的泡沫巨大及房地产市场出现严重的供过于求。比如，当前中国的房地产市场已经形成了有史以来最大房地产泡沫。其表现为：一是中国的绝对房价早已处于相对高位。如一线城市，如按中原地产的二手房价格指数，2004年5月至2014年3月，北京、上海、广州、深圳二手房的价格分别上涨了374%、346%、505%、420%。如果按2013年中国居民的收入和房价测算，北京等一线城市的房价收入比达到30倍水平，而发达国家的房价收入比一般为6-7倍，美国只有3倍，香港也只有14.7倍。再从租金回报率来看，目前一线城市的租金回报率为2%-2.5%，远远低于发达市场经济国家4%-5%的平均水平，也远远低于国内银行的一年期利率。而从房地产供应情况来看，当前国内房地产市场供求矛盾十分显著。比如，房地产施工面积从2007年的23.63亿平方米上升到2013年的66.56亿平方米，如果按每年销售10亿-12亿平方米的速度，当前中国住房市场去库存化至少要持续5-6年。

也就是说，当前国内的房地产市场已经形成了一个巨大的泡沫，房地产市场的风险也越来越大。可以说无论政府采取什么救市政策，房地产泡沫破灭只是时间问题。只要房地产泡沫破灭，房地产价格快速下跌，那么住房按揭贷款的风险很快就会显现出来。比如，今年上半年，国内一些地方只是房价些许的下降，国内各银行不良贷款及不良贷款率都全面上升。如果房价快速下跌，不仅住房按揭贷款的风险会暴露出来，而且各种住房抵押贷款及土地抵押贷款的风险都会暴露出来。国内银行潜藏危机可能会更高。在这种情况下，国内银行为何还会把住房按揭贷款看作优质资产呢？银行只会对住房按揭贷款风险评估更为谨慎，要让国内银行按照《通知》指引的贷款利率下限发放贷款并非容易的事情。

从上述分析可以看到，国内银行对房贷新政的行为选择，可能会一方面全面认可《通知》对住房消费的全面泛化，对于首套住房的认定只会放在家庭是否还清银行的贷款上，而不管一个家庭持有多少住房上。因为在银行看来，持有住房多的家庭，放出的住房按揭贷款风险比第一次购买住房者的风险要小，因为前者有住房资产。另一方面，由于当前金融市场条件变化很大，国内银行对再进入住房市场购买住房给出的信贷优惠条件，并不会取《通知》的下限，比如按揭贷款利率，调整的幅度会十分微小。现在出台的细则仅是房贷新政刚出台的试探，如果国内银行感觉到这种住房按揭贷款仅是鸡肋，今后还可能让按揭贷款利率上升、规模收紧。因此，即使央行出台这样强的房地产救市政策，能否化解当前国内房地产市场的风险是相当不确定的。因为房贷新政已经把真正的住房消费者剔除在外，他们根本不可能在这样高的价格水平下进入市场，剩下想进入的住房投机投资者能否为赢得小利涌入市场是相当不确定的。如果当前房地产市场风险不能化解，国内银行对按揭贷款收紧也是自然。所以，对于房贷新政对市场会产生多大影响应该是相当不确定的，还有待观察。