连夜提价的不在少数。在绿城的大本营杭州,一家楼盘的户外广告语已瞬间改为“一直很贵,马上更贵”。而绿城之后,绿地、恒大、新城控股、碧桂园等多家大型房企的内部文件也相继流出,版本不一,但共同特点是涨价在即,节后执行。

如一份以绿地京津事业部名义发出的加急文件,就称经集团批示,京津事业部下辖所有商办、住宅产品销售价格自10月8日起统一上调,上调比例不低于10%。

绿地副总裁、京津事业部总经理石文红随后回应称,文件是“谣传,没有这回事,价格调整集团有标准流程规定,不可能内部统一发文”。

在记者的采访过程中,恒大、新城控股等开发商也纷纷辟谣,表示没有在官网上看到类似的“内部通知”,或者不清楚分公司的动向。

房企的诸多举动真假难辨,但被普遍认为是有炒作嫌疑。“明眼人一看,就知道是营销手段,大房企调价是需要项目、区域和集团公司之间多个线条去商议和 决定的,不可能像计划经济一样一刀切,一般不会由集团发文统一行动,”上海某房企销售负责人对记者说,但文件真假已不重要,关键是给外界传递了下 阶段会涨价的重要信号,为现阶段促销跑量冲刺成交赚吆喝。

趁信贷松动之机,快速出货,这是房企更为主流的想法。多家房企对外表示,目前地产市场的基本面并没有变化,不会因为“央四条”出现就对“回暖”抱过多预期,以价换量还是未来半年的主调,涨价言之过早。

事实上,大部分开发商目前更关注的是如何去库存。高盛高华证券报告显示,截至9月28日,其追踪的11个城市的总库存上升1.5%。从过去12个月滚动销售面积计算,11个城市的库存平均消化时间上升至17.9个月。

根据亿翰智库预估发布的今年1-9月典型房企销售业绩榜单,前20强房地产商中仅有4家完成了全年销售目标的70%,个别企业的完成率甚至不到50%。

中原地产研究总监宋会雍认为,以目前的趋势看,务实的开发商仍然需要更多地下调价格,以价换量,在下一步市场上保持主动。如房贷松绑仍然无法刺激市场彻底回暖,接下来等待开发商的,一定是残酷的行业整合和淘汰,“只有20%的企业能活下来。”

7折利率优惠难落地

成交回暖反转未明,央行新政细则尚待落实,力度也有待进一步观察。

“认贷不认房”的央行新规颇惹人眼,最低7折的利率优惠也再度引发市场期待。招行率先落地房贷新政,明确表态从10月8日起执行央行通知。随后,建行、工行、农行等纷纷发文跟进表态。

但目前,多数银行具体执行的放款要求,尤其是房贷利率并未出现明显变化。记者在10月8日-10日间曾致电广州、佛山、重庆、上海等多区域的多家银行网点,但这些银行按揭的利率还与节前一致,基本还是以基准利率为主。

兰德咨询总裁宋延庆对记者透露说,他曾和建行的一位行长就房贷新政有过交流,得知该行目前执行的仍是旧的房贷政策。主要因为央行给各家商业银行的四季度新增贷款额度并没有随着房贷新政的出台而上调。

事实上,房贷新政得以执行的另一个关键,则是要看银行吸纳资金的价格,目前来看,首套房贷七折利率优惠是个奢望。

“那么低的利率,银行是没法做的,基本上就是亏钱,这也是为什么前几年各家银行实际执行利率都没有低于基准利率的原因,”重庆工行相关人士对记者说,就算工行也不太可能给首套房贷七折利率,除非不讲收益。”

据了解,央行早在2012年年底放宽贷款利率下限时就同时提出,首套房贷贷款利率最低可享受基准利率的0.7倍。但此后仅有一两家小银行闪现7折房贷利率外,各家银行推出的最低贷款利率一般在8折水平。

“说实话,二级支行不太愿意做房贷业务。目前揽储很困难,存款少,贷款多,存贷倒挂,只能内部高价拆借资金,” 一家国有大行支行负责人透露,去年“钱紧”过后,5年以上资金价格一度在6.5%以上。基准利率房贷,基本是盈亏平衡;9折房贷,一般都是亏损的。

而按照7折测算,商业银行5年期以上贷款的基准利率为6.55%,7折下来就是4.585%,而5年期定存基准利率为4.75%,按照多数银行现行 上浮10%的标准计算,实际执行就是5.225%,这比贷款利率7折后的4.585%反倒高出0.64个百分点,这意味着存贷利率出现明显倒挂