一直乐意当“收租公”的香港恒隆地产(00101.HK)最近有点烦。正经历首个租约期完结的济南恒隆广场，不少租户已经撤柜，店铺空置率上升。

经济导报记者查阅恒隆地产2014年中期报告发现，除了济南恒隆广场，其集团旗下购物商场均录得租金收入增长。济南恒隆广场租金收入下降了10%。

山东恒隆地产有限公司市场推广部主任焦柯日前对导报记者表示，济南恒隆广场会“花一点时间厘清自己的定位，吸纳配合市场的品牌，这才是对商场长远持续发展最有利的方向”。

就在国庆节前夕，恒隆地产于内地再度落子，总投资60亿元的天津恒隆广场正式开业，其15万平方米的建筑面积只略小于济南恒隆广场。

值得注意的是，天津恒隆广场的定位有所降低，更偏大众化，尽管恒隆地产将此解释为顶级奢侈品牌已落户竞争对手，但这多少也显示出在济南等项目表现不温不火之时恒隆地产在定位上的考量。

撤柜店铺亏损数十万

导报记者近日在济南恒隆广场走访看到，几乎每个楼层都有店铺闲置，在恒隆广场的东西翼连廊，目前仅有一家店铺正常营业，漂亮的卡通壁画遮挡住了一个个紧闭的店铺大门。

这样的现象在恒隆广场以高档品牌为主的一楼尤为严重，有的店铺甚至已经空置了几个月。据恒隆地产方面称，济南恒隆广场的出租率为85%左右。而开业3年的济南恒隆广场此前出租率达95%，如今有至少10%的商铺已经闭店。

恒隆方面有关人士此前对导报记者坦言，济南恒隆广场在初期招商过程中，就曾感到困难和吃力，很多品牌对二线城市市场比较没有信心。

在济南恒隆广场设有几家高端品牌的山东某国际贸易公司，已将其中一家店铺撤柜。谈及撤柜原因，该公司有关人士对导报记者无奈地表示，主要是恒隆广场租金较贵，而且市民对品牌的认可度差，“已经撤柜的这家店铺每月租金达4万多元，现已亏损数十万元。”

有分析人士对导报记者表示，对于目前的高端零售市场而言，因受反贪腐影响，购买奢侈品送礼的风气正在消沉，也在一定程度上影响了高端零售商品的需求。

与一线城市相比，二线城市的广阔市场吸引了越来越多顶级商业体的投建。但鉴于市民消费能力和消费理念的制约，外界对二线城市商业地产的前景一直持谨慎态度。

恒隆地产2014年中期报告显示，租出率方面，济南恒隆广场表现最受影响，不过虽然空置率上升，但其零售额仍有3%的增长。

“济南恒隆的经营状况可谓冰火两重天，最火的是餐饮和影城，其余各层除一层外人气都不尽如人意，这也是为什么客流巨大，但出租率却下降的原因所在。”历时两个月对各地恒隆广场进行实地调研的投资人惠星撰文称。

惠星认为，餐饮应该贡献了增长的主要部分。餐饮贡献租金比服装品类要低不少，所以济南恒隆广场会出现营业额上涨但租金收入不变的局面。2013年其租金收入3.67亿港元，倘若按20%-25%的租金/销售额占比，年销售额大致在11.5亿-14.5亿元之间，看来未能充分挖掘这个地段的潜在消费能力。