楼高租金不见得高

超高层建筑带给开发商的，不一定是高额租金。

对于多数参与进来的开发商而言，预期收益是推动其建设超高层建筑的动力。因为整体来看，建筑的楼层越高，租金越高。世邦魏理仕报告显示，超高层写字楼在第一轮租金调整结束之后，会比周边甲级写字楼获取更高的租金，溢价一般在10%~40%。

吴沂城表示，高度并非影响租金涨落的核心要素。他举例道，虽然北京(楼盘)、广州是最高的建筑租金最贵，但是上海、深圳等地就不是。在他看来，影响租金的关键因素有三：建筑本身的地理位置以及所提供的功能、开发商和物业的品牌、高层建筑的管理服务。

不同性质的企业对建筑功能有不同需求。以占甲级写字楼市场主力客户—金融企业所需服务为例，直接负责运营高层建筑的广州国际金融中心项目招商总监石坚涛曾表示，以前银行办公室不需要配备金库，但现在办公室也一定要配备，而且金库的承重甚至达到2吨，所以需要不断更新硬件服务。

9月17日，《每日经济新闻》记者来到罗湖中心地带，曾经的深圳地标建筑地王大厦、京基100相去不远，地王大厦内部购物空间不足，装饰虽然豪华但略显老旧。与福田中心区金融、贸易等企业扎堆的浓厚商务氛围相比，地王大厦和京基100周边似乎更有生活气息。

吴沂城告诉记者，目前地王大厦的租金偏低，月租金在每平方米120元~150元之间，京基100的月租金为每平方米200元左右。而从未成为深圳最高楼的嘉里建设广场平均月租金为每平方米380元，最高要价甚至达到每平方米400元。

高额租金是由供需情况决定的。一线城市有限的甲级写字楼市场供应，以及不断增加的第三产业企业数量，推动了近年租金不断上涨。仲量联行深圳董事总经理夏春毅就曾表示，2014年深圳甲级写字楼的租金将同比上升8%~10%。

超高建筑回报期较长

开发商建设超高层建筑的收益，要从两方面考虑：产出和投入。在黄易里看来，虽然建筑高度不一定能带来高租金回报，但是往往带来更低廉的土地以及更便捷的高额融资。

黄易里表示，建设超高层建筑的风险并不一定会大于普通建筑，关键在于拿地成本和融资能力。一方面，能够建设超高层建筑的开发商，往往会从政府手中获得较为低廉的土地;另一方面，开发商的启动资金达到投资额的35%就可撬动项目，在建设后期，因为超高层建筑的估值高，开发商还可通过抵押等方式获得便利的高额融资，利用滚动开发提供现金流。

以建设武汉绿地中心、大连绿地中心等超高层建筑的绿地集团为例。据《瞭望东方周刊》报道，2009年，南昌市政府、济南(楼盘)市政府都曾为吸引绿地集团在当地建设超高层，捆绑低价住宅用地。此外，有绿地项目之地便有众多银行组成的银行团身影。在业内人士看来，正是绿地的超高层建筑，使得其拿地成本低、融资能力强。

不过，风险低只是对相对成熟开发商而言，超高层建筑的回报周期一般较长。世邦魏理仕资深董事林天春曾表示，对于超高层建筑的开发商而言，回报期基本在10年左右，如果市场处于供大于求状况，开发商还需深耕品牌，周期将进一步拉长。

不同的企业对回报期有不同要求。黄易里表示，一般而言，资金充沛的开发商多选择长期持有物业，通过租赁及增值来实现投资回报，反之，则多选择持有部分核心物业，而通过销售快速收回投资，缩短回报周期。对于自持的资产部分，据高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥介绍，有多种运营模式，既可自己组建物业经营，又可委托管理，也可引入专业管理团队合作经营。

（每日经济新闻）