以售养租模式受挑战

值得注意的是万达商业地产2011年—2013年的拿地花费分别为165.21亿元、188.78亿元、238.44亿元2014年上半年这一数据为119.07亿元。从平均土地成本分析万达商业地产的拿地面积也呈逐渐增加的趋势未来一段时间万达每年开复工的面积也会继续增加。

不过全球房地产顾问服务公司莱坊近日发布的《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》显示目前我国综合体开发面积存量巨大2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3亿平方米2015年将达到3.6亿平方米2016年以后则达到4.3亿平方米。

报告指出大部分城市存在商业综合体过量开发的风险且集中分布在1.5线和二线城市中经济发展较好的城市。由于二、三线城市商业综合体在短期内出现集中供应供需失衡使得商业开发运营日益艰难。

显然这一情况如果继续恶化将给万达商业地产以售养租的模式带来巨大的挑战。毕竟开复工面积增加的同时每年万达商业地产的竣工面积也会相应上升投入的大量资金能否顺利收回将考验每一个商业地产开发商。

据悉由于今年楼市转冷万达商业地产上半年的净利润也快速下滑由去年同期的100.86亿元降至49.17亿元跌幅超过五成。同时万达商业地产的债务总额从2013年底的1340亿元大幅增至2014年6月底的1800亿元原因则是2014年上半年现金收款放缓时公司加快其开发活动。

穆迪指出债务上升导致公司净债务/净资本比率从2013年底的36.4%升至截至2014年6月份的44.5%其EBITDA/利息覆盖率(指数大于1说明公司有足够的利润可以保障利息支付不至于发生偿债风险通常该指标越高越好)也从2013年财年的3倍降至截至2014年6月底12个月的2.5倍。

标普的报告则认为对很多商业地产的开发商和投资者而言无论他们采取建设并持有的模式还是采取建设后销售的模式未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景将提升风险限制回报。

万达商业地产的招股说明书显示其2011年—2013年的租金水平分别为57元/平方米/月、63元/平方米/月、70元/平方米/月2014年上半年则提升至75元/平方米/月而全国的都市型购物中心的合理租金水平在80元/平方米/月 100元/平方米/月显然万达的租金水平并不突出且增速也较为平缓。

利息支付方面由于负债提高万达商业地产2013年共支付利息97.98亿元较2012年的67.09亿元提高46.06%。而2014年上半年公司支付的利息已达62.10亿元。

不过虽然近两年公司利息支出增速较快但主要原因仍是公司规模的扩大。同时万达商业地产目前手持的现金便接近700亿元银行授信的1442亿元中还也还有超过600亿元未动用足以覆盖一年内到期的342亿元债务。

此外有业内人士计算其2013年的借款成本约为8.8%而这样的成本对比国内市场可谓优异但较海外资金仍偏贵。2013年3月份万科境外子公司发行的8亿美元5年期债券年票息率仅2.625%。显然在港挂牌后万达商业地产的融资成本将进一步降低而这也是万达商业地产赴港上市的主要目的之一。

借O2O概念冲刺IPO

除了目前的三大板块外万达商业地产另外一个受人瞩目的地方便是其与O2O的结合。王健林此前也表示希望万达成为人们线下生活消费及文化娱乐的综合消费平台提供商。

实际上万达商业地产传统的租赁、销售、酒店业务已经错过了最佳上市时间再加上其并不高的物业回报率如果只靠这几样业务讲一个故事的话大家甚至已经可以猜到结尾因此其对资本市场的吸引力较之几年前已大大下降。而聪明如王健林这样的商界大佬肯定不甘如此其势必要对万达商业地产重新包装。

王健林也确实是这么做的。就在万达商业地产向联交所提交招股书的半个月前即8月29日万达火速联合腾讯、百度共同出资在中国香港注册成立万达电子商务公司希望可以打造全球最大的O2O电商公司。而与阿里巴巴从线上到线下不同万达谋求的O2O商业模式则是线下到线上。

同时三方在仪式上还给外界画下了“大饼”王健林表示万达电子商务公司一期总投资约为50亿元万达集团持有70%股份百度、腾讯各持股份15%而后五年内总投资将达到200亿元。再加上马化腾、李彦宏两位科技大佬的“友情”站台万达O2O平台确实给外界增添了大幅的想象空间至少这个“新故事”比此前三个板块业务的故事要有意思的多。

这显然是王健林想要的结果而对于目前处于IPO冲刺阶段的万达商业地产来说拥有一个市场比较看好的概念无疑会令本次赴港上市事半功倍。