标普的报告则认为对很多商业地产的开发商和投资者而言无论他们采取建设并持有的模式还是采取建设后销售的模式未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景将提升风险限制回报。

万达商业地产的招股说明书显示其2011年—2013年的租金水平分别为57元/平方米/月、63元/平方米/月、70元/平方米/月2014年上半年则提升至75元/平方米/月而全国的都市型购物中心的合理租金水平在80元/平方米/月 100元/平方米/月显然万达的租金水平并不突出且增速也较为平缓。

利息支付方面由于负债提高万达商业地产2013年共支付利息97.98亿元较2012年的67.09亿元提高46.06%。而2014年上半年公司支付的利息已达62.10亿元。

不过虽然近两年公司利息支出增速较快但主要原因仍是公司规模的扩大。同时万达商业地产目前手持的现金便接近700亿元银行授信的1442亿元中还也还有超过600亿元未动用足以覆盖一年内到期的342亿元债务。

此外有业内人士计算其2013年的借款成本约为8.8%而这样的成本对比国内市场可谓优异但较海外资金仍偏贵。2013年3月份万科境外子公司发行的8亿美元5年期债券年票息率仅2.625%。显然在港挂牌后万达商业地产的融资成本将进一步降低而这也是万达商业地产赴港上市的主要目的之一。

借O2O概念冲刺IPO

除了目前的三大板块外万达商业地产另外一个受人瞩目的地方便是其与O2O的结合。王健林此前也表示希望万达成为人们线下生活消费及文化娱乐的综合消费平台提供商。

实际上万达商业地产传统的租赁、销售、酒店业务已经错过了最佳上市时间再加上其并不高的物业回报率如果只靠这几样业务讲一个故事的话大家甚至已经可以猜到结尾因此其对资本市场的吸引力较之几年前已大大下降。而聪明如王健林这样的商界大佬肯定不甘如此其势必要对万达商业地产重新包装。

王健林也确实是这么做的。就在万达商业地产向联交所提交招股书的半个月前即8月29日万达火速联合腾讯、百度共同出资在中国香港注册成立万达电子商务公司希望可以打造全球最大的O2O电商公司。而与阿里巴巴从线上到线下不同万达谋求的O2O商业模式则是线下到线上。

同时三方在仪式上还给外界画下了“大饼”王健林表示万达电子商务公司一期总投资约为50亿元万达集团持有70%股份百度、腾讯各持股份15%而后五年内总投资将达到200亿元。再加上马化腾、李彦宏两位科技大佬的“友情”站台万达O2O平台确实给外界增添了大幅的想象空间至少这个“新故事”比此前三个板块业务的故事要有意思的多。

这显然是王健林想要的结果而对于目前处于IPO冲刺阶段的万达商业地产来说拥有一个市场比较看好的概念无疑会令本次赴港上市事半功倍。