2013年万达商业地产实现合同销售总额为1264亿元仅次于万科与绿地集团位列全国第三。而根据现有的土地储备和未来物业发展计划万达商业地产方面表示将能够与2015年底前实现拥有总建筑面积2500万平方米的已完工物业组合(包括已完工投资物业和酒店)。为了实现成为全球持有面积最大的商业地产公司万达表示“将通过进军国际市场、扩大国际布局、提升资产管理能力等策略来拓展其业务及营运”。

造行业最高利润

在招股说明书中万达还首次对外披露了其拿地成本。其中2011年—2013年万达商业地产的平均土地成本分别只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米这虽然与万达拿地城市的结构有关但在最近几年土地价格节节攀升的背景下土地成本仍能逐年下滑还是一件可让同行侧目的事情。

据兰德咨询的报告显示万达近三年的土地成本仅占其平均售价的9.18%这在行业内是一个非常低的水平。以龙湖为例2013年其土地成本占平均售价的比例为18.2%万科则接近25%四成以上的房企超过33%只有6.4%的开发商土地成本低于平均售价的10%。

显然如此低廉的土地成本与万达强悍的开发及后续运营能力密不可分不少地方政府为了吸引万达项目的进驻纷纷在土地价格上给予了很大的优惠。

而对于房地产企业来说如果拥有低廉的土地成本那么公司的利润至少了就有了一半的保障万达方面同样如此。

招股说明书显示万达商业地产2013年的净利润达248.82亿元人民币要知道此前公开财报的房企中最赚的中海地产2013年的净利润也不过230.4亿港元(约为181.97亿元人民币)不足万达商业地产的四分之三。

以售养租模式受挑战

值得注意的是万达商业地产2011年—2013年的拿地花费分别为165.21亿元、188.78亿元、238.44亿元2014年上半年这一数据为119.07亿元。从平均土地成本分析万达商业地产的拿地面积也呈逐渐增加的趋势未来一段时间万达每年开复工的面积也会继续增加。

不过全球房地产顾问服务公司莱坊近日发布的《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》显示目前我国综合体开发面积存量巨大2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3亿平方米2015年将达到3.6亿平方米2016年以后则达到4.3亿平方米。

报告指出大部分城市存在商业综合体过量开发的风险且集中分布在1.5线和二线城市中经济发展较好的城市。由于二、三线城市商业综合体在短期内出现集中供应供需失衡使得商业开发运营日益艰难。

显然这一情况如果继续恶化将给万达商业地产以售养租的模式带来巨大的挑战。毕竟开复工面积增加的同时每年万达商业地产的竣工面积也会相应上升投入的大量资金能否顺利收回将考验每一个商业地产开发商。

据悉由于今年楼市转冷万达商业地产上半年的净利润也快速下滑由去年同期的100.86亿元降至49.17亿元跌幅超过五成。同时万达商业地产的债务总额从2013年底的1340亿元大幅增至2014年6月底的1800亿元原因则是2014年上半年现金收款放缓时公司加快其开发活动。

穆迪指出债务上升导致公司净债务/净资本比率从2013年底的36.4%升至截至2014年6月份的44.5%其EBITDA/利息覆盖率(指数大于1说明公司有足够的利润可以保障利息支付不至于发生偿债风险通常该指标越高越好)也从2013年财年的3倍降至截至2014年6月底12个月的2.5倍。