房市调整的负面冲击或被低估

来源:地产中国网综合 2014-09-29 09:39:00

据《21世纪经济报道》,在人口结构走过转折点、市场供求逆转、政策放松节奏放缓、资金价格居高不下的背景下,我国房地产市场将经历深度调整的迹象越来越明显。然而,多数分析认为,因为我国更低的城镇化率、更大的增长空间、更低的房地产依赖度、更厚实的拨备积累等,我国金融体系发生严重危机的可能性不大。实际上,历史经验和更多数据显示,这或许低估了房地产市场调整对金融体系的负面冲击,应采取更加审慎的政策措施。

房地产对经济增长的贡献度被低估

关于房地产对经济增长贡献度,包括直接拉动和关联影响,有不少估计。较早的如统计局(2005)研究结果显示,房地产投资每增长10个百分点,综合贡献推动GDP增长1个百分点。2000-2012年,我国房地产投资年均增长24.5%,以此计算,房地产市场发展年均对我国经济增长贡献为2.45个百分点。另一个常用的指标是房地产投资占GDP比重,该指标通常在10%-14%。2012年以前我国该指标都在正常范围,仅2013年超过14%,达到15.1%。

问题在于,当前我国房地产市场统计并未涵盖全部相关投资。例如,按照房地产市场统计,1995-2011年房屋竣工面积为73.9亿平米,其中住宅57.9亿平米。然而,按照城镇居民调查,同期人均居住面积增加16.4平米,即使不考虑拆旧建新,同期至少要新增住宅建筑面积111.8亿平米,超过房地产统计近一倍。产生上述差距的主要原因是,当前房地产市场统计仅涵盖有资质房地产企业进行的投资,对单位自建、部分保障房和建筑公司建房则不以考虑。笔者估计,如果综合考虑(包括其他形式新增建房、农村住房建设),我国自2007年房地产投资占GDP比重开始超过14%,2012年则高达20%以上;2000年以来房地产对经济增长年均贡献3.8个百分点。由此不难理解,虽然今年二季度加大了定向宽松力度,但随着房地产市场调整,7、8月份经济数据便急转直下。

根据IMF(2008)对二战后122次经济衰退、112次信贷收缩、114次房地产价格下降和234次股价下跌关联影响的研究,房地产市场调整持续时间最长、对经济影响最大。其中房地产[0.80% 资金 研报]下跌周期会持续4-5年,其间经济增长仅为房地产上升周期的一半。由此分析,如果房地产市场出现急剧调整,我国经济增速有可能下降至4%-5%的水平。

房地产对金融体系和货币政策的影响被低估

首先,房地产相关金融资产规模被低估。今年上半年末,全部房地产相关贷款总量为16.16万亿元,占全部人民币贷款余额20.8%,比重似乎不高。另外,在12.5万亿信托资产中,投向房地产的仅占10.7%。然而,这些数据显然低估了房地产关联金融资产规模。一方面,相关统计数据未必准确。如很多贸易公司贷款实际上用于房地产投资。此外,据媒体报道,很多投向消费基金的信托资产,最终仍投向了房地产。另一方面,对金融体系来说,房地产更为重要的是其抵押作用。如上市银行70%以上信贷以房地产为抵押。如果房地产市场出现调整,不但存量资产容易出现问题,新增信贷投放机制也会受到影响。当前担保圈问题不断发酵(担保圈为纯粹的信用贷款),房地产抵押在信贷投放中的作用将更加明显。

其次,房地产调节各经济主体杠杆分布的作用被忽略。金融风险高低的重要指标是经济杠杆率。我国整体杠杆率仍在可控水平,尤其是我国极高的储蓄率水平,可以支撑更高的杠杆率。然而,我国主要问题是杠杆率在居民、企业和政府之间的分布极不平均:居民杠杆率低,政府杠杆率低但快速增加,而企业杠杆率较高。正常情况下,调节各部门杠杆率的重要手段是股市,但我国因为股市持续低迷,调节各部门杠杆率的作用受限抑制。

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房市调整的负面冲击或被低估
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为我国更低的城镇化率、更大的增长空间、更低的房地产依赖度、更厚实的拨备积累等,我国金融体系发生严重危机的可能性不大。实际上,历史经验和更多数据显示,这或许低估了房地产市场调整对金融体系的负面冲击,应采取更加审慎的政策措施。
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