市场分析

北京成交有望重回万套以上

虽然各家银行到底出台何种政策目前还无定论，但对房地产市场影响较大的就是“贷款利率的松动以及认房不认贷的二套房认定标准的变化”。

关于利率松动，根据链家地产市场研究部统计，在历史成交数据中，若房贷利率收紧，市场中八五折优惠利率占比小于40%时，成交基本维持在万套以下。2014年以来，信贷政策一直偏紧，尤其是4月份以后，市场中的八五折优惠利率几乎绝迹，致使北京月成交迅速跌落至8000套以下水平。

关于二套房认定标准，由“认房又认贷”变为“认房不认贷”后，名下无房但有贷款记录的首次置业者以及“卖一换一”的改善人群将会享受首套购房优惠，对市场影响较大。目前二手房市场上改善性需求占比约为40%，其中至少有八成属于卖一买一的置换需求。这一标准的改变将促使部分资金不充裕的换房需求积极入市。链家地产预计，如果此次放松属实，将引起未来改善性购房占比的提升，预计北京月成交量将能回到万套以上的水平。

财经观察

房贷放开 楼市能否逆转?

今年以来，全国房地产市场整体进入下行周期，包括一线城市在内的不少城市楼市萎靡，成交量缩价跌现象明显。在此背景下，自二季度末起，政府“救市”举措频出，这其中包括央行及银监局于二季度末针对首套房贷的两次鼓励性质的表态以及二三线城市限购政策的逐渐放松。

链家地产市场研究部张旭认为，若此次传闻属实，并且能够顺利执行，则对楼市的影响要明显大于限购的松绑。“首套房八五折利率优惠的大规模出现对于市场从低谷中恢复具有明显拉动作用;另一方面，从‘认房认贷’到‘认房不认贷’的转变对于撬动市场需求也具有积极意义。”

张大伟指出，46个限购城市，40个已经松绑限购，但作用非常有限，从9月前21天看，54个主要城市合计住宅签约131947套，环比8月同期基本持平。从全国范围看，限购已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一关键因素。

财经账本

限贷放松400万房产首付能减半

按现在“认房又认贷”的标准，即使把原来的房子卖出，也只能适用二套房贷的利率，要在基准利率基础上上浮10%，首付需要达到60%。今后若改成“认房不认贷”，就可以按首套房贷计算，享受基准利率，首付只要30%。

对改善型人群来说，首付的大幅降低使换大房的心愿更容易实现。比如，同样是买一处总价400万元的房子，按首套房认定，只要交120万元首付，可贷款280万元，而按二套房认定，首付需要240万元，足足多出一倍，对普通家庭来讲，找钱的压力不小。

如果都是20年贷款200万元的话，按首套房认定，享受6.55%的基准利率，每月月供14970元，累计支付利息159.3万元;而按二套房认定，利率为7.205%，每月月供15753元，累计支付利息大约178万元。

(北京青年报)