养老地产发展困局之二：年轻人成为养老地产销售主角

“中国养老地产发展的一个奇特的现象就是养老社区里住的都不是老人”，海南长寿城投资发展有限公司运营总监孙鹏表示：“当前养老地产大多的购买者是年轻人，他们为自己或者父母购买养老地产项目。”这就造成了一个奇怪了现象，养老地产项目的业主都不是老年人，因此很多为老人准备的服务人员、设施和医疗设备根本无处使用，造成大量的资源浪费。

特别是一些销售的项目，这样的问题尤其严重。

万科首个养老地产项目，位于杭州的万科随园嘉树售罄之际，万科集团总裁郁亮就直言售罄并不意味着这一项目的成功，因为买家多为40岁左右的“少壮派”。

养老地产发展困局之三：养老会员制模式能走多远

当前养老地产发展的重要分支就是会员制的养老模式，老人缴纳入会费或者购买物业产权获得相应的养老社区居住资格，同时这种会员制养老多为连锁经营，项目分布在全国多个省市。

例如，太阳城采取加盟发展的模式，在全国各地拥有多个养老地产项目，采取产权置换的形式后，你在北京拥有一套太阳城的房产，同时你可以去海南的项目居住，类似于一些产权式酒店的分时度假模式。“这其中会遇到一个很大的问题”，孙鹏表示：“如果在冬季，春节期间，全国项目的业主都想去海南居住，而太阳城在海南仅有一个项目，那如何才能满足全国业主的需求呢？”

另一方面，一些采用会员制的项目在入住时需要交纳大笔的入会费用，类似于消费者与开发商签订了长期的租赁合同，然后可以获得在养老地产项目中居住的资格，但是这种合同是否有“非法集资”的嫌疑，“开发商很多时候也是在打政策的擦边球。”孙鹏表示。

养老地产发展困局之四：政策引导失利市场预期不定

“中房和绿城合作在北京海淀温泉镇有大量的养老地块储备”，王毅表示：“但是地块都比较分散，如果单独拿出其中一块地块来做养老，周边其他的配套跟不上的话，也很难发展。”因此现在也在与绿城积极研究这些地块如何开发。如果在国外，可能大家可以协商整个区域一同开工一起完工，这样项目起来了，周边的配套也起来了，但是目前在国内很难实现。

同时当前，国家对于养老产业是有一定税费优惠的，但是养老地产不在这样的范围内，但是当前很多投资养老地产的是央企和险资，他们在进入很多地方时是会享受到地方政府给予的各种税费优惠的。很多地方政府由于受到地方债以及土地财政的钳制，在发展地方经济时一味的卖地赚钱，也在客观上造成了很多开发商打着“养老地产”的名义，低价拿地，实际上仍然在做普通住宅，只是搭配少量养老服务设施。有的甚至仅仅包装一个“养老房产”概念作为拿地的策略。

原标题:无法复制的养老地产 探索阶段的中国养老地产困惑