近日，万达在港交所进行了预披露，将万达年底前在香港整体上市的传闻座实。市场禁不住要问，万达为什么要上市?为什么要在香港上市?为什么是整体上市?

第一个问题:万达为什么要上市?

这个问题反着问，也就是：万达不上市行吗?答案是否定的!

万达的快速发展的核心是“现金流滚资产”，表象上是快速拿地、快速开发、快速销售和快速开业，并以物业销售的现金流来补充自持物业及商业运营对现金流的占用。随着万达集团规模的快速膨胀，一方面万达集团以其商业模式和建筑综合体的形象成为地方政府争相招商引资的对象，以此来获取地价优惠和各种配套政策优惠;另一方面为应对项目多地处新区的招商问题，万达集团成立了万达百货、万达院线、万达酒店等自有品牌以解决主力店招商困难，由此在各地造就了一个个“一个万达广场，一个城市中心”的万达奇迹。

万达奇迹的特点是快：快开发、快开业，其实质是高周转，以高周转解决自持商业物业的现金流沉淀的来源问题，以快速开业来将“开发贷款+销售回款”转换为经营型物业贷款，形成企业现金流的有效接续和现金流的正向增加，维持了万达集团正常运转和高速发展。正因为如此，万达集团的项目开发速度不能降低并以现金流平衡为核心指标，形成了高速成长中方能实现平衡的“陀螺”式万达。

但毕竟在项目启动时是要付出一部分拿地资金的，而且万达近年来在文化、旅游等方面进行大规模布局，又进行了大手笔的国际收购，这些都造成现金的大规模流出，而且难以在短期内实现正向的现金流入，万达集团的现金流压力显而易见。为解决这一问题，万达集团除了以往的开发贷款、经营型物业贷款外，还在大规模发行信托以及类基金产品以补充现金流，同时在积极引进“外援”。2005年与麦格理的不成功合作差点让万达集团覆灭，近年来建银集团牵头的注资对万达倍加助力。

但是仅仅有这些外援是不够的，因为万达的发展越来越快，商业地产外的产业也越来越大并需要不断输血，而以销售性物业回款来补充现金流的作法在中国房地产业进入高位盘整以后是否能长期维持高速增长并不被看好。

上市，便成为万达集团的不二选择。