高周转提高回报/
除了降低融资成本,应对利润走低的法宝是提高周转速度。
宋延庆做过分析,房地产开发的资本投资回报率是利润率、周转率和杠杆率 (权益乘数)“三率”连乘的结果。但在当前市场形势下,行业平均利润率下滑的势头难以扭转,土地成本和资金成本“水涨船高”导致杠杆率也越来越低。因此,房企提高回报率最直接、最有效的着力点是提高周转率。
“要提高周转率,一方面企业要推行产品标准化、管理标准化、供方资源战略化,另一方面产品定位要迎合主流市场,”欧阳捷表示,在以往的观念里,大户型产品往往能提供更高的毛利率,但限购政策导致这类产品去化很慢,反而拖累回报率。而低总价的小户型由于门槛较低去化率很高,虽然其毛利率不高,但企业能通过资金回笼滚动开发提高回报率。
但欧阳捷提醒,提高周转率并不是一味地“以价换量”牺牲利润。比如说在一个区域内,企业应该通过前期客户调研确定哪些盘是追求周转、哪些盘是追求利润,在把握好推盘节奏的同时,通过这两类产品的动态组合,让整体利润率保持在稳定水平。
此外,宋延庆表示,类似项目股权合作、“小股操盘”等方式也有助于房企通过降低资本金投入、提高金融杠杆实现更高的净资产回报率。
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