降低融资成本/
房企最主要成本的是土地价格及融资成本,但在宋延庆看来,由于前者没有可做文章的空间,因此优化债务结构、降低融资成本成为越来越多房企的共识。
“近年来,很多国内房企之所以宁愿‘流血上市’也要挤进港股市场,看中的就是海外融资的低成本,”张建勋告诉《每日经济新闻》记者,目前内房股在香港通过银团贷款、债券等方式获取发展资金的成本普遍在10%以内,而在内地市场通过信托等方式获得流动资金的成本能高达20%,因此打通海外融资渠道为企业降低融资成本能带来巨大的作用。
以国内盈利能力最强的房企中海地产为例,2013年公司毛利率超过35%,比万科23.69%的毛利率高出11个百分点,而中海地产的长期资金借贷利率仅为4%左右,位于内地房企的最低水平,低廉的融资成本为公司维持高毛利提供了有力的保障。
“国内部分评级较高的龙头房企,海外融资成本甚至远低于国内银行的贷款利率,”欧阳捷表示,以万科为例,它在国内如果要申请一笔五年期以上的银行贷款,成本至少也要在6.55%的基准利率左右,但公司于去年3月首次发行的8亿美元5年期定息债券,年利率仅为2.75%,成本甚至低于内地一年期定期存款利息,两者之间的差距足以贡献可观的利润。
即便是评级较低的内房股,宋延庆也认为,其发行中期票据的成本约13%,比起国内的信托、房地产基金高达18%~20%的融资成本还是低不少。
对于部分早已在港交所上市的内房股而言,债务结构的优化也能降低企业融资成本。以新城控股为例,欧阳捷表示,公司在两年前通过发行美元债券替换前期的高息信托融资,上市房企如能把握住海外融资的窗口期“以新偿旧”,资金成本每次降低2%就能给毛利率带来1%的提升。
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