小区公共收益监管空白:广告和停车费是糊涂账

来源:地产中国网 2014-09-12 08:14:00

“我们小区的业主和物业公司最近发生了多次冲突,主要是因为物业公司要求涨管理费得不到业主的同意,业主要求查询停车费、广告费等详细账目,物业公司再三推辞,部分业主甚至多次到管理处与工作人员争吵”,卢明 (化名)是广州白云区某知名楼盘的业主,最近社区里发生的纠纷让他不胜其烦。

根据国务院颁布的《物业管理条例》第五十五条,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

然而,《每日经济新闻》记者经过多方采访发现,包括电梯广告、停车费等小区公共收益普遍缺乏有效监管,除了收支缺乏透明度,被物业公司占用的情况并不少见。

多位业内人士向记者表示,随着老一批的住宅商品房进入维修的高峰期,要让小区公共收益更好地为维修资金“输血”,建立完整的监管体系刻不容缓。

小区公共收益的“糊涂账”

每次走进社区的大门,穿梭在外墙与电梯间色彩斑斓的广告总能吸引到卢明的目光,但和小区里的大多数业主一样,卢明一直没有搞懂这些广告收入到底归谁所有。

根据《物权法》第六章第70条和第73条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”

长期关注物业管理行业的广州市社科院高级研究员彭澎向《每日经济新闻》记者表示,按照《物权法》的规定,业主对小区内专有部分以外的共有部分,如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利,这部分产生的收益也同样归全体业主所有。从行业现状来看,小区公共收益主要来自三大块:小区内的广告、停车场收费、租赁的摊位收益。

广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊表示,按照现有的政策,如果小区内已经成立了业委会,公共收入由业委会代管,无业委会的小区则由物业公司代为管理,具体由谁支配需要召开全体业主大会,由全体业主投票决定,代管方需要向业主公示账目。

然而,对于不少业主而言,上述收入却变成一笔“糊涂账”,有些业主甚至从不了解相关信息。

程磊告诉记者,目前在国内已经成立业委会的楼盘占比并不高,以广州为例,只有约25%的楼盘有业委会,这意味着有75%的楼盘公共收益由物业公司代管。虽然《物权法》有了大方向的规定,但公共收益的收支并没有明确的监管制度,收支是否公开透明则因物业公司而异。

“信息不对称容易产生猫腻”,广州某房企副总裁向记者透露,比如小区广告,一年下来广告投放次数多如牛毛,如果业主本身没有完整的统计系统,基本无法对广告收入作出有效监测。停车位收益也是如此,依据《人防法》规定,小区开发地下空间时应配备一定比例的人防工程,这部分空间大多会被物管公司用作停车位,但原本属于业主的公共收益往往会落到物管公司的手里,类似情况还有小区地面上的公共停车位。

此外,会所也是一个暗藏猫腻的地方。上述人士介绍,开发商在销售时大多会把会所设施以公摊的形式卖掉,但会所产生的租赁收入却往往流入开发商以及物业公司的口袋里,除非有业主特意寻找规划图查询产权明细,否则这部分收益难以被察觉。

正因如此,虽然卢明所在的小区也曾向业主公示财务收支状况,但往往是开支相对透明,收入部分却是模糊不清,也因此屡屡引发业主质疑。

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