摒弃“开发-建设-出售-再开发”的“重资产”路径，提高园区“轻资产”运营服务能力的业务比重 ，几乎成为品牌产业地产商默认的未来发展模式。

而如何让“轻资产”模式不只停留在口号上，寻找更多盈利模式，成为行业必须思考的命题。

据我们观察，建平台，做服务，设增值，触金融成为目前园区运营商转型“轻资产”的基本做法。而另外一种现象，我们观察到正可为园区“轻资产”觅路解题，那就是重拾“孵化器”这只“武器”。

虽然目前孵化器的物理载体在园区建设中基本是标配(除却一些专业厂房或物流地产商)，但真正将孵化业务重新提振，利用孵化业务为园区盈利模式拓路的很少。

眼下，越来越多的园区方正尝试重拾孵化业务，欲借孵化为园区“轻资产”盈利模式拓路。

以下我们引用来自政府园区、民营园区和园区代运营方的三个例子，来分析他们各自借“孵化器”探路的方式。【清华科技园2.0战略：孵化+投资” 布局全国】

中关村海淀园创业孵化靠房租年入百万

作为政府主导型园区,中关村海淀创业园在2008年就成立了自己的创业孵化器——金种子创业谷.据海淀创业园主任赵新良介绍，目前他们有五万平米的物业空间可用，光依靠房租和服务费的收入一年至少有几百万元的利润。

海淀创业园的独特优势在于，其所使用的物业大厦产权为政府所有，海淀创业园不需要再支付租赁的费用。园区为入孵的创业团队提供基本的物理场所，也就是工位，收取平均3.21元/天/平米的租金。其孵化区主要使用中关村发展大厦、中关村创业大厦等五块场地，提供600多个工位。

园区对入孵企业有一定的筛选机制，入选之后可以获得6个月免费的项目预孵化。这些从孵化器毕业的创业团队在正式进入园区时还可以享受一些办公用房租金方面的优惠。海淀创业园目前给部分入驻创业团队的优惠是三年内房租四折。

由于产权为政府所有，海淀创业园目前使用的五块场地为政府早年投建，楼宇自身的升值已经免去物业成本回收的忧虑。此外，海淀创业园做孵化器还能从上面部门获得百万以上的经费支持。

在营收平衡之后，海淀创业园做得更多的是项目投资。海淀创业园在2008年联合几家专业机构成立了金种子投资，为每个项目投资50到300万不等的资金投入，目前已经投了7个项目。作为国有企业和国有资金，海淀创业园目前遇到的主要问题就是如何退出。对于这点，赵新良有心与民企合作，但国有机制体制的改革创新还需时日，目前这一想法还停留在上报审批阶段。

政府型园区没闭门造车，海淀创业园目前拉来了一家新成立的孵化器“创客总部”合作，希望引进更加灵活和市场化的运作机制。创客总部目前提供给创业者的工位租金是400元/月，其创始人陈荣根认为这已经是市面上民营孵化器最低的价格了。

而对于创业咖啡馆，我们发现基本也成园区“标配”，海淀创业园在海淀创业大厦的一楼设立了一个创业咖啡馆。【图解咖啡馆孵化器：一杯咖啡的生意经】