一居洋房回报率11%

像记者认识的这位购房人一样，持有短期自住加长期投资观念的购房人，在首次开盘的买房人群中，占有相当大的比例。这个“如意算盘”能实现么？记者在古北水镇做了一番考察，古北水镇风景区内包含两个五星级大酒店、6个小型精品酒店、400余间民宿，可提供房源套数在1500套上下。当地的一位老乡告诉记者，前不久的五一小长假，当地的农家小院基本都被游客订满了，“我家的那间就是这样，300元一晚上。”

农家院客满，主要原因是酒店不够住。古北水镇内的两家酒店，古北之光正在建设中，唯一开业的是水镇大酒店。记者咨询工作人员得知，酒店的标准大床房，周一至周四的非双休时段，提前预订可略有优惠，每天的价格是780元；周末和小长假等高峰时段，每天的市价是1080元。

一年内周末加上小长假的总天数是144天。按照首期开盘的价格，41平方米的一居洋房，若其中90天用于出租，按照800元/天的租金计算，扣除物业等成本后，投资回报率在11%上下。

“粗略估算，11%的投资回报率，在旅游地产中算是比较不错的。”一位业内人士分析，因为项目是期房，2016年底交房，购房人得等两年半时间，才能开始回收租金。“风景区未来的发展前景，是决定回报率高低的关键因素，也是目前看带有不确定性的因素。”

回报要算长期账

秦皇岛、东戴河，是近两年来很受北京人青睐的旅游地产项目。和北京相比，这些城市的房产价格要便宜许多。在首届东戴河旅游地产房展会上，记者了解到，东戴河目前的新盘售价，大约在5000元/平方米到6000元/平方米之间。以佳兆业在东戴河的项目为例，48平方米的户型，总价约30万元。记者自己做了一个估算，按照夏季三个月全部出租、每天租金300元计算，投资回报率大约在7%。

“我们估算过，像东戴河、秦皇岛这种季节非常鲜明的滨海旅游地产，在居住的使用率上非常低，一年两三个月住，空闲的时候没有人住，大幅升值空间有限。”郭毅告诉记者，按照业内估算，滨海旅游地产的投资回报率不如北京。

郭毅建议，在旅游地产的投资上，首先不能选择二、三线经济欠发达的地区投资旅游地产。这些城市，随着近两年大幅建设，供过于求，住宅地产都上升不了，投资旅游地产业不会有很好的前景。其次不能选择季节性因素比较明显的旅游地产，空置时间较长。