原标题：香港楼市：征地难源自利益集团

据《第一财经日报》，20岁出头的李茗（化名）不久前住进30平方米的小公屋，步入婚姻殿堂，顺利实现了“上车”（买房）的梦想。

当李茗津津乐道于自己的成功时，50岁的李华（化名）还和丈夫、儿子挤在10平方米的房中房里，香港特区政府曾对低收入家庭承诺三年内“上车”，李华排队申请公屋4年多而不得，难免抱怨。

香港差饷物业估价署发布的8月物业报告显示，今年6月香港的私人住宅平均售价比北京、上海等城市高得多，以40平方米以下私人住宅为例，在港岛、九龙、新界的平均售价分别是每平方米126511港元（约合10万元人民币）、103332港元（约合8.19万元人民币）、89743港元（约合7.11万元人民币）。

香港一国两制研究中心总裁张志刚在接受《第一财经日报》专访时称，香港的房屋问题已经不单单是居住问题，它与香港人的生活质量、贫富差距等问题都息息相关。

香港楼市有泡沫吗？

根据香港房屋委员会2013年统计数据，香港有46.3%的人口住在政府资助的公营型房屋中，而其余几乎都是住在私人楼宇。随着最近每平方米95万港元的亚洲楼王诞生，近期香港楼市成交量逼近历史高位，不少专家学者都把现在与1997年的情况进行对比，香港楼市是否存在泡沫？

中原集团创始人施永青认为，房地产的泡沫分三种：建设过度、借贷过度、价格过高，近两年香港的房屋供应不足，有60%的业主都已经把房贷供完，价格偏高是由货币泡沫造成的，所以香港房地产并不存在任何泡沫。但在这种情况下，楼价也很难打压，即便加息，对大部分已经供完房贷的业主来说，也不起任何作用。

1997年，亚洲金融风暴波及香港，令香港楼市暴跌，当时楼价跌幅超过70%，逾10万名业主拥有物业变成了负资产。2003年，SARS（非典）疫情的恐慌也拖累了楼市的表现，据一名香港市民回忆，楼价突然大跌，并且没有人敢买楼，当时大家认为香港是“将死之城”，甚至出现了“零首付零月供”楼盘。香港人在几经风雨之后，对于贷款买楼已经有很高的警惕。

根据香港金融管理局数据，香港个人购买住宅物业的贷款比例，由2002年12月的30.9%，跌至2013年的14.7%，而建造业及物业发展的贷款比重，也由2008年的21%跌至2013年的15.4%，在这段时间里，香港楼价却在大幅上升，反映香港投资者并不是靠过度借贷推高楼价的。

由于经历过几轮跌市，投资者在房贷方面变得非常谨慎，香港负资产住宅贷款的宗数，也一直在呈现下降的趋势。

今年第二季度，香港负资产住宅按揭贷款宗数为30宗，较第一季度的81宗大幅减少，而负资产住宅按揭贷款所涉及的金额，也由今年3月底的3.45亿港元减至6月底的1.29亿港元。此外，银行自从2011年第一季度起，并没有出现任何拖欠3个月以上的负资产住宅贷款记录。