地产私募面临退出难题/

黄金湾投资集团在业内有一个称号,叫做“房地产投行”。集团官网信息显示,“在基金管理领域,我们是市场的先行者,掌握着领先的地产金融专业知识和交易模式。”

从官网信息不难看出,黄金湾的工作主要集中在资金募集阶段,项目的开发需要和开发商合作完成。黄金湾对开发商的要求是,二级开发资质以上,累计开发面积100万平方米以上、开发企业或者其股东资信好、可提供质押担保条件等。

据《21世纪经济报道》披露,有内部人士透露,黄金湾发起的富达股权基金为前述“地王”出资。富达基金介绍资料称,公司主要业务是推动房地产投资与开发,是为房地产行业提供股权合作、股权融资、股权并购等活动的融资渠道。

克而瑞研究总监薛建雄告诉《每日经济新闻》记者,国内的房地产私募通常是“3+1”、“3+2”或“5+2”模式,即用3到5年投资,再经过1到2年退出。目前国内房地产私募的年回报率水平为12%~18%。以新华路“地王”为例,如果是“3+1”模式,需要在拿地后两年之内开工,才能按时退出。而上述项目2013年5月底拿地,2014年8月仍然未开工,不论是规土部门出让的问题,还是其他原因,留给“地王”的开工时间都只剩大半年。

薛建雄认为,黄金湾旗下公司销售能力很强,但新华路“地王”拿地价格较高,且目前市场处在下跌行情中,项目推进可能并非易事。

实际上,对于房地产私募来说,因为波及到期兑付的问题,时间成了一个很敏感的东西。

卫民不动产总经理蔡为民告诉《每日经济新闻》记者,今年下半年,房地产私募违约的情况会非常多。原因在于前期地价太高,而现阶段楼市下滑态势明显,一些私募可能不仅达不到承诺的收益率,连还本都成问题。

业内人士指出,前期拿到大量资金的地产公司,在资金投出去之前非常着急,这些资金随时都面临贬值的风险,有些企业不得不高价拿地,这在一定程度上可能会影响到私募基金投资人的收益。

蔡为民指出,有一些私募基金在募集一期完成后用于拿地,但并没有准备好进一步开发的资金,因此就需要继续募集第二期、第三期资金。在现阶段,市场出现转冷,各方面都对房地产看淡,私募基金后续的募集就成了问题。一旦进入这样的恶性循环,一期的资金就有“沦陷”的危险。