中小房企资金链面临恶化/

尽管资金挪用事件的导火索是内部监管漏洞引发道德风险,但根本原因仍然是中小型房企面临资金压力,为了实现借新偿旧才铤而走险。随着房地产市场持续低迷,房地产基金风险会否持续暴露引发业界关注。

以此次涉嫌非法挪用资金的佳泰地产为例,其与官渡区政府平台公司合作成立的项目公司“丰华鸿业”注册资本仅为1亿元,但运作的官渡区宝华寺城中村改造项目潜在估值达100亿元。以小资本撬动大项目,身为民营企业的佳泰地产既不可能从银行获得一级开发贷款,也很难与风控较严格金融机构做对手交易,监管相对松懈的房地产基金类业务成为其突破口。

“随着房地产融资层面的收紧,我所接触到的某家国有大行,其开发贷只会贷给全国10%的主流开发商,这意味着数量庞大的中小型开发商不可能从银行获得开发贷款,即便是信托产品也由于银行收紧表外业务受到影响,不受牌照类金融机构政策影响的地产私募基金也因此受到中小型开发商的青睐,规模因此获得高速发展”,新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者。

野蛮成长的背后,积聚的风险却不可小觑。黄立冲说,房地产基金融资成本很高,而且投资的期限通常只有2~3年,但一个上规模的项目开发往往需要3~5年,因此多数中小型开发商都是通过借新偿旧的方式把债务滚下去,一旦在房地产下行周期,资金回笼不顺,新的钱借不到,资金链就会断裂。佳泰地产的事件肯定不是个案,接下来会有更多的房地产基金陷入危机,痛苦程度可能不亚于信托业。

与此同时,房地产基金风险暴露,也意味着中小型开发商资金面有可能进一步恶化。欧阳捷告诉记者,对于主流开发商而言,他们几乎都有自己的房地产基金,今年大企业的销售情况良好,加上实力雄厚有更好的担保,开发商系的地产基金暂时没有生存压力,更大的风险集中在独立的资产管理公司,一旦这些房地产基金遇到生存危机,中小型开发商资金链也会恶化,运气好的还有可能被大企业整合,运气不好的只能退出市场。