上市房企成绩不差 下半年面临去库存难题

来源:地产中国网 2014-08-19 09:15:00

随着房企半年报的陆续出炉,房地产行业上半年的业绩状况也轮廓渐显。截至8月18日,沪深两市已有46家房地产上市公司发布中期业绩,实现盈利占比 达76%;其中净利润同比增加的超过一半。虽然上半年房地产销售市场颇为惨淡,但从这些数据来看,整个房地产行业生存状况并不算差,有些超乎市场预期。

对于下半年,万科和招商地产在半年报里都表示,下半年的经营环境可能会好于上半年。不过,政策的松绑短期内并不能带来市场迅速反转已成为业内共识,因此,去库存、谨慎投资仍是房地产行业下半年的主题。

资金链大多处在安全线内

记者统计发现,截至昨日,从46家已发布半年报的A股上市房企净利润看,大多数房企业绩报喜,实现盈利的占比达76%,46家房企中,有25家房企 净利润同比增加,其中,7家房企净利润同比增长幅度超过100%,6家净利润增幅在50%至100%之间,实现50%以上大幅增长的房企比例占到28%。

再从房企的资金情况来看,46家房企负债率都在100%以内,剔除货币资金后的净负债率则更低。应该说,历经十年房地产市场起起落落的考验,在楼市 低谷中房企大多以“现金为王”为指导思想,千方百计保证资金链处在安全线内。例如万科截至6月底持有的货币资金较一季度末有所增加,为428.6亿元,净 负债率仅为36.4%,手中握有大把现金。

行业毛利率下滑5.7个点

不过,仔细甄别房企业绩光鲜的表面,记者发现部分房企业绩出现大幅增长,并不能完全反应市场的真实状况。

例如净利润增幅最大的国兴地产,上半年净利润为5000万元,增长幅度高达649%,实现扭亏为盈。而业绩实现增长主要是因为重庆国兴北岸江山项目2014年上半年B4、A1号楼顺利实现交房结转利润,实际上是去年销售的“延迟”反应。另一家房企万业企业上半年净利润同比增长354%,主要系新加坡银利公司、新加坡春石公司和南京吉庆房地产有限公司股权转让完毕,确认相关投资收益所致。

此外,营业收入和净利润的增加,也不能掩盖行业利润率下滑的现实。记者发现,在46家房企中,有28家毛利率同比下滑,所占比例超过六成以上;46 家房企平均毛利率为28%,较2013年年报上市房企整体毛利率33.7%,下滑5.7个百分点。在土地市场未见明显降温、地价所占成本比例越来越高的今 天,行业毛利率下滑成为趋势。而房企中仍能保持50%以上较高毛利率水平的大多为地方国企,如陆家嘴、深物业、广宇发展、铁岭新城等。

下半年经营环境有望好转

据国家统计局数据,上半年,全国商品房销售面积同比下降6.0%,销售额同比下降6.7%。截至6月末,全国商品房待售面积54428万平方米,同比增长24.5%。虽然全国各地楼市松绑、贷款放松的救市之举此起彼伏,但“春天并不会随之而来”成为龙头房企的共识,去库存仍将是房企下半年主要任务。

对未来的市场形势,万科总裁认 为,短期内,那些库存量高、去化周期长的城市,仍然会延续去库存的过程。“但目前已经出现了一些积极的因素,预示着下半年的经营环境可能会好于上半年,” 郁亮表示,在分类调控的政策导向下,近期各地进行了一系列政策调整,这有利于稳定市场信心,释放一部分被抑制的置业需求;随着央行多次强调要保护首次置业 者贷款需求,未来的购房信贷环境也有望得到改善。此外,今年上半年各地市场所出现的价格回调,一定程度上也有助于提升购房者的实际购买力。

招商地产在18日晚间公布的半年报中也预计,随着从中央到地方一系列放松政策的出台与落实,下半年市场成交有望反弹。但总体来说,此次调整与前两次 的调整有所不同,更多的是出于供需失衡等市场内在因素所致,因此市场复苏将是缓慢的。下半年将抓住销售窗口期,以销定产,控制节奏,狠抓营销是公司下半年工作的重中之重。
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