今年，豪宅市场不仅成为了上海楼市的焦点，更引发了全国房产行业的关注。在权威机构发布的2014年上半年中国豪宅成交单价Top10排行榜中，上海占了6席。成交均价均在13万元/平方米以上。除此之外，均价6-8万元/平方米的高端改善型的豪宅销量屡创佳绩，出现“日光盘”火爆场面，个别豪宅甚至跃升至全市上半年总成交面积、金额前十位。另据中原地产研究咨询部数据显示，7月上半月单价80000元/平方米以上的豪宅产品一共成交12套，比6月同期增加70%。成交的项目也由上月的4个增加到10个。豪宅市场平稳的发展势头与整体市场的低迷形成的鲜明的反差，也引发了市场的热议。

与此同时，今年下半年豪宅市场将迎来群雄逐鹿的激烈格局。据了解，包括嘉天汇、浦东星河湾、黄浦滩名苑等多个中心豪宅项目都将于下半年推盘入市。值得一提的是，部分楼盘的定价远高于周边楼盘，甚至是其两倍以上，最具代表性的即是华侨城苏河湾最新获得的95套预售项目中，网上最高报价达29.8万元/平方米，刷新了楼市最高单价。由此可见，豪宅间的竞争愈发激烈，豪宅市场也正逐步去中心化。目前，长宁、徐家汇、苏州河沿线均已有突破单价10万元以上的楼盘成交。豪宅的门槛被进一步抬高，而其背后我们深入看到的是，豪宅市场从原先基于区域板块价值呈阶梯发展的格局，转向以自身品质、品牌、品位汇拢财富人群，营建塔尖居所的个性化趋势。

豪宅成交受限有限但也现分化

在楼市总体成交趋淡的背景下，相对坚挺的豪宅市场显得有些格格不入。对此，世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨表示，豪宅市场本身就具有非主流的特点，置业人群买房主要出于个人资产配置所需，因此，在市场受到限购、信贷等政策因素影响时，对其依赖度较弱的这类财富人群影响也有限。加之，主流市场受调控政策影响，整体趋淡，这也使得豪宅产品的优势更为突出，市场面也趋乐观。

但谢晨进一步指出，目前豪宅市场内，同样出现成交分化的趋势，尤其在6-8万单价内的豪宅，由于这类房产的置业者主要由改善型向高端改善型升级的人群构成，因此，他们受限购、信贷政策的约束，以及对这一区间价格房价的预期等因素影响，成交起伏较大。

同策咨询研究部研究员彭丽娜就表示，在市场调整期，部分高端楼盘开发商在价格上让步幅度较大，一定程度上刺激了成交。另从政策层面上看，今年春节后，限价令有松动的迹象，高端楼盘陆续获得审批，去年被延缓的高端项目集中入市，这也使得去年被抑制的需求得到释放。而从需求市场来看，部分楼盘降价加大了投资型购房者的热情，多数投资者会考虑在此时入手抄底。

此外，在单价10万元/平方米的顶级豪宅方面，绝大多数项目都是个位数成交，同区域内的等价位产品也出现了成交分化的现象。对此，德佑地产研究总监陆骑麟表示，豪宅成交量的不同是由多方面因素造成的。首先，不同的楼盘供应量和存量有所不同，有些豪宅虽在同期入市，但推盘的数量存在差异，因此带动的去化量也有所不同。其次，价格也是影响成交的重要因素，部分豪宅项目由于价格过于曲高和寡，因此，其成交量也就明显低于周边其他豪宅。