今年，豪宅市场不仅成为了上海楼市的焦点，更引发了全国房产行业的关注。在权威机构发布的2014年上半年中国豪宅成交单价Top10排行榜中，上海占了6席。成交均价均在13万元/平方米以上。除此之外，均价6-8万元/平方米的高端改善型的豪宅销量屡创佳绩，出现“日光盘”火爆场面，个别豪宅甚至跃升至全市上半年总成交面积、金额前十位。另据中原地产研究咨询部数据显示，7月上半月单价80000元/平方米以上的豪宅产品一共成交12套，比6月同期增加70%。成交的项目也由上月的4个增加到10个。豪宅市场平稳的发展势头与整体市场的低迷形成的鲜明的反差，也引发了市场的热议。

与此同时，今年下半年豪宅市场将迎来群雄逐鹿的激烈格局。据了解，包括嘉天汇、浦东星河湾、黄浦滩名苑等多个中心豪宅项目都将于下半年推盘入市。值得一提的是，部分楼盘的定价远高于周边楼盘，甚至是其两倍以上，最具代表性的即是华侨城苏河湾最新获得的95套预售项目中，网上最高报价达29.8万元/平方米，刷新了楼市最高单价。由此可见，豪宅间的竞争愈发激烈，豪宅市场也正逐步去中心化。目前，长宁、徐家汇、苏州河沿线均已有突破单价10万元以上的楼盘成交。豪宅的门槛被进一步抬高，而其背后我们深入看到的是，豪宅市场从原先基于区域板块价值呈阶梯发展的格局，转向以自身品质、品牌、品位汇拢财富人群，营建塔尖居所的个性化趋势。

豪宅成交受限有限但也现分化

在楼市总体成交趋淡的背景下，相对坚挺的豪宅市场显得有些格格不入。对此，世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨表示，豪宅市场本身就具有非主流的特点，置业人群买房主要出于个人资产配置所需，因此，在市场受到限购、信贷等政策因素影响时，对其依赖度较弱的这类财富人群影响也有限。加之，主流市场受调控政策影响，整体趋淡，这也使得豪宅产品的优势更为突出，市场面也趋乐观。

但谢晨进一步指出，目前豪宅市场内，同样出现成交分化的趋势，尤其在6-8万单价内的豪宅，由于这类房产的置业者主要由改善型向高端改善型升级的人群构成，因此，他们受限购、信贷政策的约束，以及对这一区间价格房价的预期等因素影响，成交起伏较大。

同策咨询研究部研究员彭丽娜就表示，在市场调整期，部分高端楼盘开发商在价格上让步幅度较大，一定程度上刺激了成交。另从政策层面上看，今年春节后，限价令有松动的迹象，高端楼盘陆续获得审批，去年被延缓的高端项目集中入市，这也使得去年被抑制的需求得到释放。而从需求市场来看，部分楼盘降价加大了投资型购房者的热情，多数投资者会考虑在此时入手抄底。

此外，在单价10万元/平方米的顶级豪宅方面，绝大多数项目都是个位数成交，同区域内的等价位产品也出现了成交分化的现象。对此，德佑地产研究总监陆骑麟表示，豪宅成交量的不同是由多方面因素造成的。首先，不同的楼盘供应量和存量有所不同，有些豪宅虽在同期入市，但推盘的数量存在差异，因此带动的去化量也有所不同。其次，价格也是影响成交的重要因素，部分豪宅项目由于价格过于曲高和寡，因此，其成交量也就明显低于周边其他豪宅。

10万元单价豪宅由点向面铺开

值得注意的是，在今年豪宅陆续的成交中，单价10万元以上的公寓成交已不仅仅在陆家嘴、外滩、淮海中路等传统核心商圈单点发展，而是向更广的区域辐射开来。据数据统计显示，刚过去的7月，徐汇中凯城市之光32层一套404平方米的房源以单价超10元/平方米价格成交，而此前同区域内嘉御庭和宛平88的项目均价也均超过10万元/平方米，这预示着徐家汇正步入10万单价时代。除此之外，长宁、闸北区域内也突破了单价10万元/平方米的大关。由此可见，豪宅市场的格局正在向外移，其门槛也被进一步抬高。而新兴的顶级豪宅区域能否达到较高的市场认可度，陆骑麟认为，除了区域内项目自身的品质外，区域自身的发展水平也是十分重要的因素。

事实上，凸显豪宅市场去中心化的现象两大标志性事件，一是今年年初，方兴地产以总价101亿元拿下大宁路街道325街坊地块，引起业内热议。4.7万元/平方米的楼板价，溢价率高达111.59%，预估其入市单价将在8-10万元/平方米。高价土地成交后引发了人们对区域的重新审视和认知。大宁逐步发展起来的商业配套、教育资源、绿色生态、交通区位等与传统核心商圈静安寺相比，都以奋起直追。未来大宁板块还有久光百货的进驻，使得两者的区域价值差距在逐步缩小。

此外，7月6日，华侨城苏河湾获得95套住宅预售证，其中网上最高单价报价达29.5万元/平方米，成为上海最贵的单价豪宅。在上海人心里，长期占据沪上最贵单价住宅的浦东陆家嘴首度易手，并落在了浦西的苏州河畔，颇感意外。2010年，当时华侨城集团先后两次高价竞得这一地块，是项目连成一片，总建筑面积约25.7万平方米，平均楼面价约为3.5万元/平方米。随后，华侨城苏河湾先后推出了塔尖住宅、行政公馆、联排大宅和滨水商铺，丰富的业态和高品质的产品，使得华侨城苏河湾列入了外滩两岸新一道城市天际线，今年上半年，华侨城苏河湾成交单价超过了12万元/平方米。

三季度豪宅市场将现小幅“井喷”

稳定的需求市场下，下半年豪宅的供应市场也迎来罕见的小幅“井喷”。但在相对较大的供应量下，我们也发现这些入市豪宅不仅在产品上精益求精，在硬件上凸显“豪”气，还在例如商业配套打造，财富人群圈层氛围营造上，给予置业者全方位的高端享受。

在品牌上，沉寂3年之后的浦东星河湾也欲在9月推出收官之作，面积段在180-380平方米。近期推出了品质升级后的14套样板房，依旧秉承了精雕细琢，抓住每一个细节的高品质追求，对每一块石材都按编号摆放，所有无缝拼花都以0毫米的施工要求。此外，已具有财富人群圈层效应的浦东星河湾，此次度身定制的白金五星级酒店以地中海城堡为蓝本，将成为筹办隆重宴会、社交活动、企业聚会及高级会议等活动的不二之选，提供了与项目所针对的高端客群契合的生活方式。

从区域上看，黄浦江两岸在下半年将有多个项目加推。其中，位于黄浦滨江核心地段、具有老上海ARTDECO建筑风格的黄浦滩名苑近日加推产品为约300平方米精装大平层。此外，黄浦滩名苑即将于9月推出由设计大师邱德光操刀打造的顶层633平方米会所即将登场。作为瞰江位置极佳的黄浦江天幕平层，尚未推出便被知名人士预定作为私宴场所，其瞩目程度可见一斑。值得关注的是，为了实现最佳的居住效果，开发商不惜工本，引入与国际一线主流豪宅衔接的设计元素，力求通过毫厘间的工艺成就上海名流的尖端生活。经测算，项目实际精装成本高达10000元/平方米，匠心所在，值得品鉴。

此外，在极少供应静安寺商圈也有新品入市。地处静安区乌鲁木齐北路的嘉天汇，携手国际设计大师廖宜康先生，以其超过20年建筑设计、城市规划及室内设计经验精心构筑嘉天汇错落有致的6幢豪华都会名邸。其中以面积约170-340平方米的三房、四房和五房户型为主，每套户型均由大师梁志天先生主笔设计。此外，嘉华集团打造了占地1800平方米的顶级私人会所，附带300平方米的空中花园和超大草坪。国际著名物管团队第一太平戴维斯提供铂钻商务助理服务及铂钻管家助理服务。

（新闻晨报）