■ 市场新动作

刚需盘：“变身”谋出路

北京普通商品房中的刚需盘直面自住房的冲击，市场份额严重下滑，大多数刚需项目在以周边自住房为标杆，调整定价，另一些刚需盘也“变身”另谋出路。

8月4日，北京市住建委网站显示，中铁建旗下的两个商品房项目，中国铁建·北京山语城和中国铁建·原香漫谷，已确定商品房“在途”（即尚未获预售许可）转化为自住房，并于8月5日开始网上申购。

据记者了解，中国铁建·北京山语城位于丰台区王佐镇，自住房共48套，户型为125平方米的三居，自住房限定售价为17500元/平方米，今年以来该项目商品房部分的成交均价为22916元/平方米；中国铁建·原香漫谷位于房山区城关街道，自住房共72套，户型为86-91平方米的三居，另有152-155平方米三居户型，限定售价为10500元/平方米，该项目商品房的成交均价在14108元/平方米。

根据测算，两项目转化为自住房部分的限定售价相当于商品房的7.5折左右，对购房者具有比较大的诱惑力。

知情人士透露，这两个项目是去年的特例，因为取证难批，项目与审批部门协商解决办法即是部分转为自住房，以符合预售价的要求。该人士同时表示，受到市场去化难和自住房弃购率较高等影响，这种情况在今年估计不会再有了。

中高端楼盘：欲撑“半边天”

与受到自住房强大冲击的刚需项目不同，北京大多数的中高端项目在7月已经开始止跌回稳，尤其是总价区间在500万-1000万元/套的改善型产品，无论从成交量还是成交价格方面，均走出了独立行情。

受此影响，房企也在供应端逐渐向改善型的中高端产品偏移。据统计，8月份北京楼市计划开盘的32个项目中，共有16个中高端改善型楼盘项目入市，包括金隅78墅、亚奥万和四季、海棠公社、天润福熙大道、京投银泰琨御府等楼盘项目。8月，16个中高端项目的入市量占当月计划开盘量的50%，并创下年内月度开盘量的新高。

市场分析人士指出，不少房企都在今年以来推出升级型中高端产品，利用更加完善的产品配套和天然的地段优势，来配合改善型购房者的入市积极性，进而达成业绩目标。

亚豪机构市场总监郭毅指出，未来几个月楼市供应“中高端化”趋势将会明朗化，但由于产品类型和面向的客群相对固定，中高端楼盘供应量的大幅增加将会使改善型客群可选择面更广，导致改善型产品竞争加剧，新兴片区的改善型楼盘销售情况将面临挑战，预计部分项目的大户型改善型产品将出现滞销。