刨除自住房在近期集中签约带动的成交数据，七八月之交的北京商品房市场未现明显逆转，但这并不能阻挡项目加快入市的决心。因为，对绝大多数项目而言，在不进则退的市场环境中，唯有抢跑才是真理。

32个项目扎堆入市

与传统的“销售淡季”不同，这个8月，市场将迎来新一轮的推盘热情。

根据亚豪机构的统计数据显示，大约有32个项目预计在8月酝酿开盘，除了中冶·德贤公馆、亚奥万和四季、龙湖长城源着、京投银泰琨御府等11个纯新盘外，首开熙悦山熹园、路劲·世界城 、北京城建·世华龙樾等众多老项目也摩拳擦掌，准备进入市场。

这已是连续第6个月北京楼市月均入市楼盘个数突破三十。多位业内人士指出，在淡市中“煎熬”了半年多之后，房企普遍面临着一定的资金和库存压力，国内外金融形势均不乐观，对企业而言，降低成本、加快去化成为必然选择。

而在亚豪机构市场总监郭毅看来，今年新盘供应量持续高位还有一大原因：“去年的土地成交量较高，在经过9-12个月的前期开发后，大多集中在今年上市”。她同时指出，预计未来几个月北京楼市供应规模仍将保持高点。

库存加剧，跑量为先

楼市整体成交的不尽如人意，直接导致了北京商品住宅库存量的增加。据北京市住建委官方数据显示，截至8月6日，北京楼市商品住宅库存总量达到82506套，可售住宅量与年初相比增加了近3万套。

一位不愿具名的房企人士告诉记者，目前销售层面的压力确实不小，为了应对目前的市场，如何提高资金周转是其所在公司每次开会都要讨论的问题。他表示，目前已决定将在售项目的部分产品给出9.5折的优惠，以期通过下调利润空间，加快跑量。

上周末，位于顺义南法信的炫立方举行了团购开盘，凭借邻近地铁且不限购、低总价的优势，吸引了大量购房人。项目负责人表示，由于产品同质化竞争加剧，跑量也成不限购项目的重点。

而多数业内人士认为，下半年若无来自政策和信贷层面对市场的强力刺激，随着进入市场的待售房源量的持续增加，房企在全年销售业绩及融资成本上升对资金链的双重压力下，下半年仍会对刚需盘采取“以价换量”的高周转销售模式。

■ 市场新动作

刚需盘：“变身”谋出路

北京普通商品房中的刚需盘直面自住房的冲击，市场份额严重下滑，大多数刚需项目在以周边自住房为标杆，调整定价，另一些刚需盘也“变身”另谋出路。

8月4日，北京市住建委网站显示，中铁建旗下的两个商品房项目，中国铁建·北京山语城和中国铁建·原香漫谷，已确定商品房“在途”（即尚未获预售许可）转化为自住房，并于8月5日开始网上申购。

据记者了解，中国铁建·北京山语城位于丰台区王佐镇，自住房共48套，户型为125平方米的三居，自住房限定售价为17500元/平方米，今年以来该项目商品房部分的成交均价为22916元/平方米；中国铁建·原香漫谷位于房山区城关街道，自住房共72套，户型为86-91平方米的三居，另有152-155平方米三居户型，限定售价为10500元/平方米，该项目商品房的成交均价在14108元/平方米。

根据测算，两项目转化为自住房部分的限定售价相当于商品房的7.5折左右，对购房者具有比较大的诱惑力。

知情人士透露，这两个项目是去年的特例，因为取证难批，项目与审批部门协商解决办法即是部分转为自住房，以符合预售价的要求。该人士同时表示，受到市场去化难和自住房弃购率较高等影响，这种情况在今年估计不会再有了。

中高端楼盘：欲撑“半边天”

与受到自住房强大冲击的刚需项目不同，北京大多数的中高端项目在7月已经开始止跌回稳，尤其是总价区间在500万-1000万元/套的改善型产品，无论从成交量还是成交价格方面，均走出了独立行情。

受此影响，房企也在供应端逐渐向改善型的中高端产品偏移。据统计，8月份北京楼市计划开盘的32个项目中，共有16个中高端改善型楼盘项目入市，包括金隅78墅、亚奥万和四季、海棠公社、天润福熙大道、京投银泰琨御府等楼盘项目。8月，16个中高端项目的入市量占当月计划开盘量的50%，并创下年内月度开盘量的新高。

市场分析人士指出，不少房企都在今年以来推出升级型中高端产品，利用更加完善的产品配套和天然的地段优势，来配合改善型购房者的入市积极性，进而达成业绩目标。

亚豪机构市场总监郭毅指出，未来几个月楼市供应“中高端化”趋势将会明朗化，但由于产品类型和面向的客群相对固定，中高端楼盘供应量的大幅增加将会使改善型客群可选择面更广，导致改善型产品竞争加剧，新兴片区的改善型楼盘销售情况将面临挑战，预计部分项目的大户型改善型产品将出现滞销。